올해 수도권 물류센터 공급 반토막⋯“2027년 기점 임대료 상승압력”

‘대형 프라임급’ 공급 2건 불과

▲2026년 공급 예정 물류센터. (사진제공=쿠시먼앤드웨이크필드)

올해 수도권 물류센터 신규 공급 물량이 전년 대비 절반 이하로 줄어들 전망이다. 여기에 경기도의 물류센터 인허가 규제 강화까지 겹치면서 향후 수도권 물류센터 공급 부족과 임대료 상승 압력이 커질 수 있다는 전망이 나온다.

15일 글로벌 부동산 컨설팅 업체 쿠시먼앤드웨이크필드가 발간한 ‘2026 한국 물류센터 시장 동향’ 보고서에 따르면 올해 수도권 물류센터 예정 공급 물량은 7건, 총 45만3000㎡ 수준에 그칠 것으로 예상된다. 지난해 신규 공급 물량 약 105만5000㎡와 비교하면 절반 이하로 감소한 규모다.

대형 프라임급 물류센터 공급도 크게 줄어들 전망이다. 올해는 연면적 5만 평(약 16만5000㎡) 이상 규모의 프라임급 물류센터 공급이 사실상 없는 상황이다. 현재 착공이 완료된 물류센터 가운데 향후 1~2년 내 공급 예정인 프라임급 자산은 양주 고암동 물류센터(5만4901㎡)와 평택 희곡리 물류센터(27만551㎡) 정도에 불과하다.

2만 평(약 6만6000㎡) 이상~5만 평 미만 규모의 S급 자산 공급 역시 약 46만㎡ 수준에 머물 것으로 예상된다. 시장 회복기에 공급되는 자산 대부분이 대형·고사양 물류센터가 아닌 중소형 위주로 재편되고 있다는 의미다.

공급 감소를 더욱 구조화하는 변수로는 경기도의 물류센터 규제 강화가 꼽힌다. 경기도는 지난해 10월 ‘경기도 물류창고 난립으로부터 안전한 정주환경 조성에 관한 조례’를 통과시키며 물류센터 신규 인허가 기준을 대폭 강화했다. 지자체별로 달랐던 허가 기준을 경기도 전역으로 통일한 것으로 부지면적 4500㎡ 이상 또는 연면적 1000㎡ 이상 물류시설에 적용된다.

업계에서는 특히 세 가지 조항의 영향이 크다고 보고 있다. 우선 정온시설로부터 400m 이상 떨어져야 하는 이격 기준이 도입됐다. 또 폭 12m 이상 도로와 직접 연결되도록 규정하면서 진입도로 확보 비용과 사업 기간 부담이 커질 것으로 예상된다. 아울러 공업·관리지역 내 건축물 길이를 150m 이하로 제한하면서 자동화 설비 도입에 유리한 대형 단층 물류센터 개발이 사실상 어려워졌다는 분석도 나온다.

시장에서는 당분간 공급 절벽 현상이 이어질 가능성에 무게를 두고 있다. 특히 경기도 조례 시행 이후 대형 고스펙 물류센터 신규 공급이 사실상 제한되면서 기존 우량 자산의 희소성이 더욱 커질 것이란 전망이다.

보고서는 "임차인들이 유리한 조건으로 우량 자산을 선점하려는 움직임이 나타나고 있고, 2027년을 기점으로 공급 공백의 효과가 본격화되면 임대료 상승 압력도 가시화될 것으로 보인다"고 내다봤다.