오피스 ‘활기’ 상가 ‘침체’⋯임대시장 양극화 뚜렷

전국 오피스 임대가격지수 0.34%↑
상가는 내수 부진에 임대가격·수익률 약세

▲2026년 1분기 상업용부동산 임대시장동향 (한국부동산원 제공)

올해 1분기 상업용 부동산 시장에서 오피스는 견고한 수요를 바탕으로 상승세를 이어간 반면 상가는 소비 위축의 여파로 약세가 지속되며 대조적인 모습을 보였다. 특히 오피스는 임대가격과 투자수익률이 동반 상승했지만, 상가는 대다수 지표가 하락하며 온도 차가 극명하게 갈렸다.

30일 한국부동산원이 발표한 ‘2026년 1분기 상업용부동산 임대동향조사’에 따르면 1분기 전국 오피스 임대가격지수는 직전 분기 대비 0.34% 상승했다. 반면 상가(통합)는 0.05% 하락했다. 상가 유형별로는 소규모 상가가 -0.16%로 하락 폭이 가장 컸고 집합 상가(-0.07%), 중대형 상가(-0.01%) 순으로 나타났다.

오피스 임대가격지수는 서울(0.56%)과 경기(0.03%) 등 수도권 주요 업무지구를 중심으로 상승세를 이어갔다. 서울의 경우 테헤란로 중심의 정보통신 임차 수요가 견조한 강남권역(0.68%)과 대형 금융사 이전 수요가 발생한 여의도·마포권역(0.64%)에서 높은 상승률을 기록했다. 반면 제주(-0.38%), 전북(-0.31%) 등 지방 시도는 낮은 수요 영향으로 하락세를 이어갔다.

투자수익률 역시 유형별 명암이 뚜렷했다. 오피스 투자수익률은 전 분기 대비 0.06%포인트(p) 상승한 1.80%를 기록했다. 중대형 상가는 0.99%, 소규모 상가는 0.79%로 조사되며 수익률이 낮은 수준에 머물렀다. 반면 집합 상가는 수도권 중심의 자산가치 상승 영향으로 1.23%를 기록하며 전 분기 대비 상승했다.

공실률의 경우 오피스는 전국 평균 8.8%로 나타났다. 반면 상가 시장은 공실 부담이 이어졌다. 일반상가 공실률은 13.1%에 달했다. 지역별로는 세종(21.5%), 충북(17.7%) 등이 전국 평균을 크게 웃돌았다. 특히 이번 분기부터 신규 공표된 일반상가 1층 평균 공실률은 6.5%로 조사됐다.

서울 주요 상권은 상대적으로 견조한 흐름을 보였다. 상가통합 임대가격지수는 서울이 0.48% 상승했으며, 뚝섬(2.54%)과 명동(2.35%) 등 주요 상권은 높은 상승률을 기록했다.

부동산원은 “오피스 임대시장의 경우 서울·경기는 주요 업무지구 내 안정적인 임차수요가 이어지며 임대가격지수가 상승하였으나, 그 외 시도는 낮은 수요로 임대료 하락세를 이어가며 임대시장 침체가 심화되고 있다”고 설명했다.

이어 상가 시장에 대해서는 “관광객이 유입되는 서울·부산의 주요상권 중심으로 임대시장 상승세를 유지하고 있으나, 기존 상권 및 지방 시도는 매출 감소와 공실 장기화에 따른 상권침체로 하락세를 이어가고 있다”고 분석했다.