"부동산, 핵심지·1주택에 집중해야" [‘머니 대이동’ 2026 下-⑤]

규제 환경 변화에 ‘똘똘한 한 채’ 더욱 강해질 듯
시세보다 낮은 경매 물건, 투자·실수요 모두 매력

▲서울 강남구 한 부동산 중개업소 앞에 급매물 안내문이 붙어 있다. (사진제공=연합뉴스)

정부가 자본시장 활성화에 무게를 두고 있지만 전문가들은 부동산이 투자 자산으로서 완전히 힘을 잃은 것은 아니라고 진단한다. 특히 지역별 양극화가 심화하는 가운데 다주택자 규제가 강해지는 만큼 핵심지 1주택에 더욱 집중할 필요가 있다고 입을 모은다.

19일 본지의 취재를 종합하면 부동산 전문가들은 주택이 투자재인 동시에 필수재이기 때문에 여전히 유효한 투자 수단이라고 보고 있다. 정부가 주식시장 활성화를 강조한다고 해서 부동산과 주식을 대립 구도로 볼 필요는 없다는 견해다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원은 “서울과 수도권 핵심지에서 무주택자의 내 집 마련이나 1주택자의 갈아타기 수요는 여전히 유효하다”며 “거주와 자산가치를 동시에 고려하는 실수요 기반 수요는 지속된다”고 말했다.

김인만 김인만부동산연구소 소장은 “주식과 달리 부동산은 평균 보유 기간이 긴 자산인 만큼 최소 10년 이상 장기 관점에서 접근할 필요가 있다”며 “자금 여력이 된다면 실수요든 투자 목적이든 매수를 검토할 만하다”고 조언했다.

특히 규제 환경을 고려할 때 다주택보다는 확실한 1주택을 선택해야 한다는 의견이 나온다. 최근 몇년간 이어진 '똘똘한 한채'를 찾는 움직임이 다주택자 규제와 맞물려 더욱 강해질 수 있다는 점에서다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “과거에는 서울이 오르면 지방이 뒤따르는 순환 흐름이 있었지만 지금은 지역과 유형에 따라 선호가 극명하게 갈린다”고 분석했다.

다만 현시점에서는 ‘키 맞추기’가 진행 중인 서울 외곽 지역의 주택 매수도 고려해볼 만하다는 견해다. 김 위원은 “대출 규제로 고가 주택 접근이 어려워지면서 최근 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역 위주로 거래가 이뤄진 측면이 있다”며 “서울 외곽 가격은 코로나19 이전과 비교해 급등 국면으로 보기는 어려워 추가 상승 여력이 남아 있다”고 설명했다.

시장 분위기가 개선되고 있는 경·공매 시장도 관심을 둘만 하다. 지지옥션의 ‘2026년 1월 경매동향보고서’에 따르면 전국 아파트 경매 진행 건수는 3033건으로 전월 2989건 대비 1.5% 증가했다. 낙찰률은 37.5%로 전월 34.5%보다 3.0%포인트(p) 상승했다.

전문가들은 다주택자나 대출에 대한 규제가 강해지면 가격이 낮아진 매물이 경매로 넘어오는 사례가 적지 않아 이를 선별하면 시세보다 낮은 가격에 매입할 기회를 얻을 수 있다고 보고 있다. 특히 최근처럼 급매가 많아지는 국면에서는 투자자와 실수요자 모두 관심을 가질 만한 시장으로 평가된다.

우 위원은 “권리 분석을 해소할 수 있다면 경매는 구조적으로 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 시장”이라며 “가장 중요한 것은 시세 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는지 판단하는 능력”이라고 말했다.