막 내리는 전세 시대…월세의 장이 열렸다 [리코드 코리아]

월세가 임대차 시장의 중심축으로 자리매김했다. 전세는 물량이 줄고 가격 부담이 커지면서 선택지에서 밀려나고 있다. 전세 사기 여파가 지속되고 있는 데다 대출과 보증을 둘러싼 제도·정책 환경이 바뀌면서 월세화는 더욱 가속할 것으로 전망된다.

11일 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 확정일자를 받은 전·월세 주택은 총 257만2848가구(1~11월 기준)다. 이 중 전세는 95만3399가구로 37.1%를 차지한다. 월세는 62.9%인 161만9449가구다.

2020년만 해도 전세 비율이 59.2%로 60%에 육박했는데 5년 만에 20%포인트(p) 이상 낮아진 것이다. 2015~2017년 57% 안팎이던 전세 비율은 2018~2020년 59%대를 기록했다. 2021년 56.2%로 낮아졌고 이후 2022년 48.1%, 2023년 45.1%, 2024년 42.3%로 빠르게 떨어졌다.

월세 비중 확대는 수도권과 지방을 가리지 않고 나타나고 있다. 국토교통부 주택통계를 보면 2023년 53.8%였던 수도권 전체 주택 임대차 거래 중 월세 비중은 지난해 61.3%(1~10월 기준)로 상승했다. 서울은 64.2%로 7.9%p 높아졌다. 지방은 8.2%p 상승한 65.3%를 기록했다. 주택 유형별로는 비아파트의 월세화가 더 빠르다. 전국 주택 기준 아파트의 월세 비중은 2023년 43.9%에서 지난해 47.6%로 3.7%p 높아졌다. 같은 기간 비아파트는 10.6%p 오른 76.2%를 나타냈다.

월세가 임대차 시장의 대세로 자리 잡은 가장 큰 요인 중 하나는 금리다. 금리가 높아지면 갚아야 할 전세대출 이자 부담이 커진다. 이자 부담이 월세 수준을 넘어서면 세입자들은 전세에서 월세로 옮겨갈 수밖에 없다. 한국은행 기준금리는 2021년 10월까지만 해도 0.75%에 불과했지만 불과 1년여 만인 2023년 1월 3.5%까지 올랐다. 서울을 중심으로 한 수도권은 전셋값 강세도 세입자들을 월세로 옮겨가게 했다. 한국부동산원에 따르면 서울 주택종합 전세가격지수는 2023년 말과 비교해 5.8%(지난해 11월 기준) 올랐다. 수도권은 4.5% 상승했다.

정책적 영향도 컸다. 전세 사기 사태 이후 정부는 전세대출과 보증을 주거 지원 수단보다는 금융 리스크 관리 관점에서 관리하기 시작했다. 지난해 6·27 대책과 10·15 대책을 거치며 전세대출에 대한 관리 기조도 한층 강화됐다. 이 과정에서 전세를 유지하기 위한 금융 여건이 이전보다 까다로워졌다.

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 가입 요건 강화도 임대차 시장 구조 변화에 영향을 미쳤다. HUG는 전세가율 기준을 90% 이하로 낮추고 선순위 채권 비율을 주택 시세의 60% 이내로 제한했다. 보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 집값의 90%를 넘으면 보증 가입이 불가능해진 것이다. 수도권 기준 보증 대상 전세금 상한도 7억 원으로 제한됐다. 이로 인해 특히 연립·다세대 등 비아파트를 중심으로 보증 가입이 어려운 전세 물건이 늘었고, 임대인이 전세 대신 월세 계약을 선택하는 사례가 확산했다.

공급 여건 역시 월세 중심 재편을 뒷받침하고 있다. 서울과 수도권을 중심으로 매매 시장의 공급 부족 우려가 이어지면서 세입자들이 기존 주택에 머무는 기간이 길어졌고, 이 과정에서 전세물건은 점차 줄어들었다. 전세 물량 감소는 전셋값 상승으로 이어졌고 상대적으로 초기 자금 부담이 적은 월세로 수요가 이동하는 흐름이 형성됐다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “전셋값 상승과 금리 상승, 대출 규제에 따른 자금 부담, 보증보험 가입 요건 강화와 같은 정책 환경 변화, 전세 사기 여파 등이 겹치면서 전세의 월세화가 가속했다”며 “앞으로도 임대차 시장에서 월세 비중이 확대될 가능성이 크다”고 말했다.