‘선구제 후회수’ 재검토 속 반복되는 전세사기, 예방 대책은 ‘제자리’

▲조국 조국혁신당 대표와 염태영 더불어민주당 의원, 윤종오 진보당 원내대표 등 참가자들이 4일 서울 여의도 국회에서 전세사기특별법 개정안 연내 처리 촉구 기자회견을 하고 있다. (뉴시스)

이재명 대통령이 전세사기 피해자에 대한 ‘선(先)구제 후(後)회수’ 방안 재검토를 지시하면서 사회적 갈등이 이어지고 있다. 피해 보상을 둘러싼 논쟁이 지속되는 가운데 근본적인 전세사기 예방책은 여전히 미흡해 구제책과 더불어 예방책 마련이 필요하다는 지적이 제기된다.

17일 국토교통부에 따르면 이 대통령은 12일 국토부 업무보고에서 “전세사기 피해자에게 정부가 먼저 지급하고 구상은 정부가 하는 법안을 추진하자고 했지만 이전 정부가 거부했다”며 “관련 내용을 준비해 별도로 보고하라”고 주문했다.

선구제 후회수는 전세사기 피해자에게 공공이 일정 수준의 보상금을 먼저 지급한 뒤 임대인에 대한 구상권 청구나 전세사기 주택의 경·공매를 통해 자금을 회수하는 방식이다. 전세사기 피해자들은 해당 내용을 담은 전세사기특별법 개정을 요구해 왔다.

앞서 지난해 5월 21대 국회에서는 당시 야당이었던 더불어민주당 주도로 선구제 후회수 방안을 골자로 한 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’이 통과됐지만 윤석열 전 대통령의 재의요구권 행사로 법안은 폐기됐다.

이재명 대통령은 더불어민주당 대표 시절 선구제 후회수 방안을 강하게 추진했던 만큼 피해자들은 약속 이행을 촉구하고 있다. 안상미 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회 공동위원장은 “2023년 4월 이재명 대통령이 당시 민주당 대표로서 ‘선구제 원칙을 바탕으로 재정 부담이 일부 있더라도 국가는 책임을 져야 한다’고 했던 발언을 기억하고 있다”고 말했다. 이어 “피해자 구제의 골든타임을 놓치고 있다”며 “전세사기 없는 사회를 위해 대통령의 결단과 조속한 특별법 개정을 요청한다”고 밝혔다.

다만 선구제를 위해서는 공공기관 기금 활용 등 재원 투입이 불가피한 만큼 사회적 합의가 필요하다는 지적도 나온다. 과거에는 주택도시보증공사(HUG) 등 공공기관이 전세사기 피해자의 임차보증금 반환채권을 평가해 주택도시기금으로 매입한 뒤 최우선변제금 수준 이상의 보증금 일부를 지급하고 이후 전세사기 주택을 매각해 자금을 회수하는 방식이 거론됐다.

당시 국회에 제출된 자료에 따르면 2024년 7월 기준 전세사기 피해자는 3만6000명으로 평균 회수예상금액은 3357만 원, 회수율은 48.8%로 예상됐다. 피해자 채권을 정부가 먼저 인수하고 이에 대한 구상권을 행사할 경우 2조4000억 원 규모 예산이 들 것으로 추산됐다.

전세사기 구제 방식으로 거론되는 선구제 후회수는 회수율이 낮고 형평성 논란을 낳고 있다는 지적이 나온다. 익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 “전세사기와 깡통전세를 명확히 구분하지 않은 채 보증금 미반환 사례를 모두 사기로 간주해 보상할 경우 정부 재정 부담이 감당하기 어려운 수준으로 확대될 수 있다”고 우려했다. 이어 “선구제 방식은 고의적인 피해를 유도할 가능성도 있다”며 “전세사기 피해자 구제가 시작되면 다른 금융사기 피해자와의 형평성 논란도 불가피하다”고 말했다.

전세사기 재발을 막기 위해서는 예방 중심의 제도 개편이 필요하다는 지적도 나온다. 정택수 경제정의실천시민연합 부동산국책사업팀 부장은 “주택 가격 대비 전세보증금 비율이 지나치게 높은 상황에서도 대출과 보증이 쉽게 이뤄지면서 사기 구조가 고착화됐다”고 지적했다. 이어 “주택 가격 전액을 보증하는 방식이 아니라 일정 비율까지만 공적 보증을 제공해 시장의 자율적 판단을 유도해야 한다”며 “임대인의 반환보증 의무 가입과 주택 가격 검증 절차 강화도 필요하다”고 조언했다.