배당 받아도 손실…코스피 3200에도 리츠는 '역주행'

배당 연 7% 받는데…평균 주가수익률 –12%
투심 꺾이자 대신밸류리츠 상장 첫날 9% '뚝'
금리 동결·부동산 침체·유상증자 등 '삼중고'

▲여의도 증권가 (출처=게티이미지뱅크)

코스피지수가 1년간 12% 넘게 상승하며 3200선을 돌파한 가운데 상장 리츠의 주가는 급락해 투자자 손실이 커지고 있다. 금리 인하가 지연되고 상업용 부동산 경기도 좀처럼 회복되지 않으면서 리츠의 주가 수익률이 배당수익률을 밑도는 상황이 벌어지면서다.

21일 한국거래소에 따르면 18일 기준 상장 리츠 24개 종목(대신밸류리츠 제외)의 1년 평균 수익률은 –12.5%를 기록했다. 같은 기간 코스피가 12.1% 올랐다는 점을 고려하면 대비되는 흐름이다. 종목별로는 신한글로벌액티브리츠가 같은 기간 2870원에서 1489원으로 48.1% 하락했다. △마스턴프리미어리츠(-41.3%) △제이알글로벌리츠(-33.7%) △스타에스엠리츠(-28.2%) △한화리츠(-20.3%) △신한알파리츠(-15.0%) 등도 마이너스(-) 수익률을 기록했다.

리츠는 여러 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 배당 형태로 돌려주는 간접 부동산 투자 상품이다. 통상적으로 연간 6~8%의 배당수익을 기대할 수 있어 안정적 수익형 자산으로 꼽힌다. 하지만 최근처럼 주가 하락률이 배당수익률을 넘어설 경우 실질적으로 손실 구간에 접어들게 된다. 실제로 연간 8% 이상 주가가 떨어진 리츠는 15개에 달한다. 리츠 주가가 부진하다 보니 관련 지수도 약세다. 다수 대표 상장 리츠 10개 종목으로 구성된 'KRX리츠TOP10지수'는 1년간 10.5% 떨어졌으며 'KRX부동산리츠인프라지수'도 9.0% 내렸다.

신규 상장 리츠의 인기도 시들해졌다. 10일 코스피에 상장한 대신밸류리츠는 공모가(5000원) 대비 9.6% 하락한 4520원으로 첫날 장을 마감했다. 이후로도 4500원대를 등락하며 약세를 이어가고 있다. 대신밸류리츠는 1년 만에 코스피에 상장한 리츠로 대신파이낸셜그룹 본사 사옥인 ‘대신343’을 기초자산으로 삼아 주목받았지만, 시장의 기대에는 미치지 못했다.

금리 인하가 더디다는 점도 리츠 투심을 위축시키는 요인이다. 한국은행은 지난 10일 금융통화위원회를 열고 기준금리를 2.50%로 동결했다. 리츠는 금리 인하기에 안정적 투자처로 주목받는 만큼 인하 속도가 더뎌지면 매력도 반감된다. 리츠의 주요 투자 대상인 상업용 부동산 경기 회복이 지연되는 점도 악재다. 서울 집합상가의 1분기 기준 공실률은 9.14%로, 열 곳 중 한 곳이 비어 있는 셈이다. 공실이 늘면 임대 수익이 줄고, 이는 곧 배당 감소로 이어져 투자심리 악화로 이어진다. 잇단 유상증자도 부담이다. SK리츠와 ESR켄달스퀘어리츠 등은 올해 차입금 상환 또는 신규 자산 편입을 위해 유상증자를 단행했다. 유상증자는 주식 수가 늘어나며 주가가 희석되는 부작용이 있다.

시장에서는 금리 인하가 본격화되면 리츠 시장도 반등할 수 있다고 기대한다. 박세라 신영증권 연구원은 "리츠는 주식시장과 상관관계가 낮아 포트폴리오 위험을 분산하는 자산"이라며 "단기 수익보다 장기 안정성을 중시하는 전략적 자산으로 접근해야 한다"고 말했다. 이어 "향후 복리 수익과 인플레이션 헤지(hedge) 효과를 고려해 포트폴리오 비중을 조절할 필요가 있다"며 "지금은 20~40대 장기 투자자들이 리츠를 새롭게 편입하기 적절한 시점"이라고 조언했다.