[저자가 쓰는 서평] ‘대한민국 부동산의 미래’ 김장섭 “최악·최상의 시나리오는 무엇인가?”

▲'대한민국 부동산의 미래' 저자 김장섭.

앞으로 우리나라는 고령화 사회가 됩니다. 그리고 저출산으로 인해 청년이 부양해야 할 노인이 사상 최대에 이를 것입니다. 게다가 평균 수명은 계속 늘어납니다. 현재 기준으로 평균수명은 78.5세입니다. 60세에 은퇴해서 20년 가까이 더 산다는 뜻입니다. 오래 산다는 것은 축복이지만, 준비가 되어 있지 않다면 결코 축복만은 아닐 수 있습니다. 그래서 이 책에는 이런 시대에 어떻게 준비하고 살아야 하는지를 담았습니다.

우리나라는 최악의 시나리오와 최선의 시나리오를 선택해야 하는 갈림길에 서 있습니다. 최악의 시나리오는 일본처럼 되는 것입니다. 부동산 가격은 1분의 20의 가격으로 처참하게 떨어지고 20년 간의 장기불황이 몰려올 것입니다. 청년실업은 제조업의 세계경쟁력 악화와 몰락으로 더욱 심각해질 것입니다. 부동산 측면에서는 현재보다 장기호황이 지속되는 것이 최상의 시나리오입니다.

최악의 시나리오에서도 오른 부동산과 최상의 시나리오에서도 더 오른 부동산을 구별하고 교집합을 구해 투자하는 것이 곧 최상의 시나리오가 됩니다. 실거주가 목적인 사람들도 똑같이 행동해야 합니다. 이러면 최악의 시나리오가 와도 부동산이 떨어질 일이 없을뿐더러, 부동산 가격이 올랐다 하더라도 최선의 투자를 할 수 있습니다.

게다가 지금 세계는 공유경제로 나아가고 있습니다. 일본에서는 셰어하우스라는 개념의 형태로 부동산 임대가 되고 있습니다. 만약 나이가 들어서도 계속 소득을 올리고 싶다면 이 형태를 꼭 알아야 합니다. 우리나라는 청년실업이 심각해지고 1인 가구가 폭발적으로 늘면서 이들이 머무를 공간이 필요해집니다. 충분히 예측할 수 있는 미래입니다. 바로 셰어하우스가 이러한 상황에 최적화된 공유경제 시스템입니다. 만약 이 사실을 미리 알고 있다면 앞으로 30년 이상을 안정적으로 임대를 올리면서 살 수 있습니다. 어디를 사야 하는지, 지금 현재 무엇에 투자해야 하는지, 그리고 현재 셰어하우스를 하고 있는 사업자는 어디에서 하고 어떤 수익률을 올리는지에 대해 정확하게 판단한다면 노후를 미리 준비할 수 있습니다.

또 지금은 주택이 한 채만 있어도 죽을 때까지 연금이 나오는 주택연금 제도가 있습니다. 그러니 주택 한 채만 잘 구입해도 주택연금과 국민연금 그리고 셰어하우스를 통해 노후를 해결할 수 있습니다. 반대로 몰락할 수 있는 지역이 있습니다. 이러한 지역에 부동산이 있다면 빨리 팔아야 합니다. 아마도 위험한 지역은 현재 2기 신도시 지역이 될 것입니다. 그럼 왜 2기 신도시가 위험한가에 대해 알아보고 왜 오래 끌고 가면 안 되는가에 대해서도 알아야 합니다.

그리고 ‘장기적으로 투자하려면 어떻게 해야 하는가?’, ‘토지투자는 왜 중요한가?’, ‘내 집 마련 방법과 아파트, 빌라, 오피스텔, 지방 부동산의 미래는 어떻게 흘러갈까?’ 등 노동만을 의지하는 것이 아닌 토지와 부동산, 자본을 이용하는 법을 알아서 미리 준비해야 합니다. ‘부동산은 많이 버는 자가 강한 자가 아니라 버티는 자가 강한 자다.’ ‘최악의 시나리오는 무엇이고 최상의 시나리오는 무엇인가?’라는 다짐과 물음을 잊지 말아야 합니다. 이 책에서 그런 물음에 대한 최소한의 해답을 제시하려고 노력했습니다. 책을 통해 안개 때문에 뿌옇게 보이던 미래가 조금은 더 밝아지기를 바랍니다.