[CEO 칼럼] 외국인이 본 서울 부동산 투자시장

글로벌 도시부동산 연구단체인 ULI가 최근 조사한 2020년 아시아 태평양 지역 22개 도시에 대한 부동산 투자 전망을 발표했다.

이에 따르면 서울은 부동산 투자 10위, 신규로 부동산을 개발하는 순위는 12위다. 2015년 이래 서울의 부동산 거래량은 매년 미화 50억 달러 이하였다. 그러나 건물 크기와 수량에서 많은 새 빌딩들이 나오면서 두 배로 증가했다. 지금 서울의 부동산 거래량은 2019년 상반기에 홍콩과 도쿄를 뒤이어 세 번째다. 2019년 전체로는 120억 달러다.

서울의 부동산 투자시장은 역사적으로 국내 대형 투자기업들이 주도하고 있다. 그러나 외국 투자자 참여도 최근 꾸준히 늘어 지금은 약 33%를 차지하고 있다. 도쿄의 두 배, 홍콩의 세 배 규모다.

서울은 낮은 이자율로 시장 유동성이 늘면서 A급 오피스 투자 수익률 폭이 완만하게 압축되고 있다. 2019년 3분기에 4%를 살짝 넘었다. 몇 년간 공실률은 10~15% 사이에 머물다가, 작년에 급속히 하락해 일부 지역은 6.7%까지 줄었다. 그러나 임대료와 투자 가치는 아시아 다른 관문 도시들보다 여전히 낮은 편이다.

최근까지 서울에서 활동하는 외국 투자기관들은 기회추구형이 대부분이었다. 지금은 핵심 자산이나 부가가치 증식이 가능한 자산에 투자하는 경우가 늘고 있다.

일부 외국 펀드는 북한의 미사일 실험으로 서울 투자를 주저하고 있지만, 대부분의 다른 외국 투자기관들은 서울에 투자하러 오고 있다. 투자자금이 풍부한 이들은 서울의 투자옵션을 일본이나 호주와 같은 수준으로 보고 있다.

외국 투자자들은 서울에서 부가가치를 올릴 수 있는 자산에 투자한다. 다양성이 부족하지만 좋은 입지에 있는 자산을 구매해 부가가치를 높이고 있다. 리테일 수요가 풍부한 지역에 있는 중소규모 오피스를 복합용도 시설로 전환한다. 빌딩의 저층부에는 장사 잘하는 리테일 테난트를 입점시켜 건물 부가가치를 올리고 있다.

또한, 외국 투자자들은 오래돼 지저분하고 여러 명의로 지분등기 된 오피스 자산을 구매하기도 한다. 어느 도시에서든 이러한 사업은 많지만, 서울은 특히 투자효율이 좋은 편이다. 서울 CBD에서 이런 건물을 개보수해 A급 오피스 임대료의 절반 수준으로 멋진 공간을 제공하면서 수익을 올리고 있다.

서울은 아시아에서 오피스 투자 전망순위가 16위다. ULI는 서울에서 오피스 매입을 25%, 보유 63%, 매각 13%로 추천하고 있다. 아시아에서 오피스 시장 전망이 밝은 도시는 호치민시티, 싱가포르, 오사카, 시드니, 도쿄 순이다.

산업물류 투자시장에서 서울은 18위로 역시 바닥이다. 매입 28%, 보유 58%, 매각 14%로 추천하고 있다. 이 분야 서울 시장은 양호한 편이지만 다른 아시아 도시들의 질주가 워낙 좋다. 호치민시티, 광저우, 방갈로, 선전, 뭄바이 순으로 시장이 양호하다.

주택시장에서 서울은 20위로 바닥권이다. 투자할 만한 물건도 부족하고 가격도 너무 비싸기 때문이다. 구매 17%, 보유 65%, 매각 18%다. 호치민시티, 방콕, 싱가포르 등은 전망이 밝다.

일반적으로 주택투자 전망이 어두운 시장은 가격이 비싸 수익성이 없거나, 투자물건 부족, 수요대비 공급 과다라는 특징이 있다. 그래서 홍콩, 쿠알라룸프르, 베이징, 등은 시장 전망이 어둡다.

부동산 투자시장 전망은 부동산 분야별로 수요 공급의 균형 여부에 따라 달라진다. 수요대비 공급이 부족하면 투자전망이 좋아진다. 그러다 가격이 너무 오르면 투자 수익성이 떨어져 전망이 나빠진다. 그래서 분야별로 적절한 수요 공급의 의사결정을 하기 위해서 부동산 빅데이터 분석이 꼭 필요하다.