“월세화 속도조절 필요⋯종합대책 마련해야” [포스트 전세 ⑤]

▲서울의 한 공인중개사무소에 매물 정보가 붙어있다. 김예연 인턴기자 kimye@

정부가 전세의 월세화에 대응하기 위해 임대주택을 중심으로 대안을 제시하고 있지만 한계가 있다는 지적이 나온다. 특히 전문가들은 민간 임대시장이 충분히 성장하지 못한 상황에서 전세 축소를 정책적으로 서두를 경우 월세 부담 증가와 집값 상승 등 부작용이 나타날 수 있다고 우려했다. 이에 따라 전세 축소 속도 조절과 주거금융과 매매시장까지 아우르는 종합적인 대책이 필요하다고 강조한다.

17일 본지 자문위원인 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전세 축소에 따른 주거 안정화를 꾀하기 위해 공공임대와 매입임대 확대, 비아파트 임대주택 활성화 등 공급 확대 정책은 필요하지만 단기간에 가시적인 효과를 내기는 쉽지 않다"고 지적했다.

민간 기업이 참여하는 기업형 임대주택 역시 빠르게 시장에 안착하기는 어렵다는 평가다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "민간 기업이 임대주택 공급에 적극적으로 나서려면 일정 수준의 사업성이 확보돼야 한다"며 "수익성이 뒷받침되지 않으면 기업형 임대가 전세 수요를 충분히 흡수하기 어려울 것"이라고 진단했다.

이에 따라 전문가들은 정책을 통해 전세 축소를 가속하는 것은 신중해야 한다고 입을 모은다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원(美 IAU 교수)은 "전세가 시장 변화에 따라 자연스럽게 감소하는 것과 정책적으로 빠르게 없애는 것은 다른 문제"라며 "전세 수요가 매매시장이나 월세 시장으로 한꺼번에 이동할 경우 집값과 월세 상승을 자극할 수 있는 만큼 속도 조절이 필요하다"고 말했다.

전문가들은 임대주택 공급 확대와 함께 매매시장, 주거금융 등 다양한 측면에서 보완책을 마련해야 한다고도 조언했다. 송승현 도시와경제 대표는 "비아파트나 공공임대만으로 모든 전세 수요를 감당하기는 어렵다"며 "전세 수요가 임대시장뿐 아니라 매매시장으로도 자연스럽게 분산될 수 있도록 제도적 지원이 병행돼야 한다"고 말했다.

주거금융 체계는 전세 중심에서 월세 중심으로 전환할 필요가 있다는 제언도 나왔다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "현재도 주택도시기금 등을 통한 월세 대출 상품이 운영되고 있지만 월세 부담이 커진 현실을 고려하면 지원 규모와 접근성을 더욱 확대해야 한다"며 "공급 부족이 이어지는 만큼 당분간은 월세 상승에 대비한 정교한 정책 지원이 필요하다"고 강조했다.

임대주택을 활성화하기 위해선 기관투자자의 시장 참여를 확대해야 한다는 주장도 제기된다. 자본시장연구원의 이재연 연구위원은 최근 보고서에서 "10년 이상 장기 임대와 임대료 인상 제한 조건을 수용하는 기관투자자에 대해서는 세제 지원 복원을 검토할 필요가 있다"며 "투기 억제와 임대 공급 확대라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있는 제도 설계가 필요하다"고 제언했다.

이밖에 전세 축소 과정에서 발생할 수 있는 주거 불안을 최소화하기 위해 이주 수요가 특정 시기에 집중되지 않도록 조정하고, 수도권 내 수요 분산 방안도 함께 추진하는 등 수급 불안 요소를 최소화해야 한다는 조언도 나온다.