다주택자 주담대 만기연장 제한…전문가들 “단기 매물 출회 유도할 것”

당국, 17일부터 수도권 규제지역 아파트 주담대 만기연장 원칙적 불허
전문가들 “레버리지 투자자 매도 압박에 단기 가격 조정"

▲고이란 기자 photoeran@

정부가 다주택자들의 아파트 주택담보대출 만기연장을 막으면서 대출 만기 연장이나 대환으로 버티던 다주택자의 매도 압박이 커져 매물 증가로 이어질 수 있다는 해석이 나온다.

1일 금융당국은 이날 발표한 가계부채 관리방안을 통해 다주택자와 임대사업자가 보유한 수도권 규제지역 내 아파트 주택담보대출의 만기연장을 원칙적으로 불허하기로 했다.

당국에 따르면 다주택자는 소재지와 무관하게 2채 이상을 보유한 개인·개인 임대사업자·법인 임대사업자를 뜻한다. 지방 주택 보유분도 다주택자 판정에는 포함되나 실제 만기연장 불허 대상은 수도권 규제지역 내 아파트 주담대로 한정된다. 임차인이 있는 경우와 같이 불가피한 사유가 있으면 예외적으로 허용하며 제도는 오는 17일부터 시행된다.

정부는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치 종료 이후 매물 잠김 현상이 재현될 수 있는 만큼 매물이 계속 출회될 여건을 만들겠다는 구상이다. 특히 이번 조치는 대출 연장이나 대환대출로 다주택을 계속 보유해 온 이들이 앞으로 만기 시 현금 상환 또는 매각 부담이 커져 대출 규모를 축소하거나 보유 주택 수를 줄여야 하는 상황이 됐다는 점에서 주목을 받고 있다.

전문가들 사이에서는 이번 조치가 시장 전반에 미치는 영향은 크지 않을 것이라는 시각도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “과도한 레버리지에 기반한 부동산 투기를 억제하려는 취지지만 규제 대상이 아파트 주담대 보유 다주택자로 한정된 만큼 시장 전반에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라며 “기존 수요 억제 정책을 보다 구체화한 수준이기에 단기적으로는 해당 규제 범위 내에서의 영향이 나타나는 정도로 보는 것이 적절하다”고 언급했다.

반면 일각에서는 레버리지 투자자들이 보유한 주택 매물이 나오면서 가격 하락으로 이어질 수 있다는 해석도 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “대출 만기 연장이나 대환으로 다주택 보유를 이어오던 차주들은 앞으로 현금 상환이나 매각 부담이 커질 수밖에 없다”며 “특히 전세를 끼고 여러 채를 보유한 레버리지 투자자나 비핵심지 다주택 보유자를 중심으로 매도 압박이 커질 것”이라고 말했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원도 비슷한 진단을 내놨다. 양 위원은 “다음 달 양도세 중과 유예 종료와 맞물려 현금 유동성이 낮은 일부 차주를 중심으로 단기 매물 출회가 늘어날 가능성이 있으며 결국 매물 가격 하락을 추가로 유도할 것”이라고 말했다.

이어 양 전문위원은 “특히 대출 의존도가 높은 수도권 외곽 지역을 중심으로 가격 조정 압력이 상대적으로 크게 나타날 수 있다”고 말했다.