대출·세제 강화에도 서울 분양은 '완판'

2029년까지 공급 물량 급감 예고
실수요자들, 규제보다 시장 논리에 반응
노량진·방화·서초·이촌 등 주요 단지 분양 앞둬

▲라클라체자이드파인 투시도 (GS건설·SK에코플랜트 제공)

정부의 대출 규제와 세제 강화라는 양대 압박에도 불구하고 서울 아파트 분양시장은 '무풍지대'를 넘어 연일 뜨겁게 달아오르고 있다. 정책 변수보다 더 강력한 '공급 부족'에 대한 심리적 조급함이 실수요자들을 시장으로 끌어들이고 있다는 분석이다.

21일 업계에 따르면 최근 서울 분양시장은 규제 지역이라는 악조건 속에서도 이례적인 흥행 기록을 써 내려 가고 있다. 지난해 12월 강남구 역삼동 '역삼센트럴자이'가 고분양가 논란을 딛고 평균 487.09 대 1의 경쟁률을 기록한 데 이어 올해 1월 서대문구 '드파인연희' 역시 44.07 대 1로 마감되며 서울 신축에 대한 갈증을 증명했다.

이 같은 현상의 핵심 동력은 '구조적 공급 부족'이다. 부동산R114 통계에 따르면 올해 서울 아파트 공급 물량(임대 제외)은 1만8462가구로 지난해(3만2445가구) 대비 약 43% 급감했다. 더 큰 문제는 전망이다. △2027년 1만775가구 △2028년 1만1561가구 △2029년 5872가구로 공급 축소세가 뚜렷하다.

시장에서는 서울 분양시장에서 대출 규제와 세제 강화라는 파고를 넘어서는 '실수요의 힘'이 확인되고 있다는 해석이 나온다. 투기 수요가 억제된 상황에서도 실거주 목적의 수요는 더욱 뚜렷해졌으며, 가격 상승에 대한 기대감보다 주택을 '확보'하는 것 자체가 우선시되는 분위기다.

전문가들은 최근의 열기를 '선점 수요'의 집중으로 풀이한다. 전세 시장의 불안정성과 구축 아파트 가격 부담, 신축 선호 현상이 맞물리면서 분양이 가장 현실적인 내 집 마련의 대안으로 부각되고 있다는 설명이다.

업계는 이러한 흐름을 단기적인 반응이 아닌 공급 제약 누적에 따른 구조적 현상으로 보고 있다. 서울의 신규 주택 공급이 중장기적으로 제한될 가능성이 커지면서 규제 완화나 시장의 변화를 기다리기보다 입지와 상품성이 검증된 단지를 빠르게 선점하려는 움직임이 강화되고 있다.

한 업계 관계자는 "서울은 규제 여부와 관계없이 신축 공급이 제한적인 구조가 이어지고 있다"며 "실수요자 입장에서는 분양을 통해 주거를 확보할 수 있는 기회가 점점 줄어들고 있다는 점을 감안할 필요가 있다"고 말했다.

이런 가운데 공급 가뭄 속 입지 여건이 뛰어난 서울 주요 지역의 분양 소식에 수요자들의 이목이 쏠리고 있다.

GS건설과 SK에코플랜트는 3월 노량진 뉴타운의 첫 분양 단지인 '라클라체자이드파인'을 선보인다. 지하 4층~지상 28층, 14개 동, 총 1499가구 규모로 이 중 369가구가 일반 분양된다. 1·9호선 노량진역과 7호선 장승배기역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지에 영화초, 숭의여중·고 등 탄탄한 학군을 갖췄다. 더 현대 서울, 타임스퀘어 등 대형 편의시설과 용마산, 대방 공원 등 쾌적한 주거 환경이 장점이다.

삼성물산은 2월 중 방화6구역을 재건축한 '래미안 엘라비네'를 분양한다. 총 557가구 중 272가구가 일반에 공급된다. 5호선 송정역과 9호선 신방화역·공항시장역을 낀 역세권 단지로 마곡지구와 인접해 생활권을 공유하며, 마곡산업단지 내 주요 기업들로의 직주근접성이 뛰어나다.

DL이앤씨는 서초신동아 1·2차를 재건축한 '아크로 드 서초'를 2월 분양할 예정이다. 총 1161가구 규모로 일반 분양은 56가구(전용 59㎡)다. 강남역(2호선·신분당선) 도보권의 입지와 서이초, 서운중 등 우수한 교육 여건으로 인해 강남권 진입을 원하는 수요자들의 높은 관심이 예상된다.

롯데건설은 3월 이촌 현대아파트를 리모델링한 '이촌 르엘'을 공급한다. 총 750가구 중 88가구가 일반 분양 물량이다. 이촌역(4호선·경의중앙선) 역세권이며, 이촌 한강공원과 국립중앙박물관이 가깝다. 신용산초, 용강중, 중경고 등 전통의 명문 학군을 도보로 통학할 수 있는 것이 특징이다.