‘토허구역’에 ‘마포·성동’ 추가 지정 안돼...“시장 안정 최우선”[토허제 연장]

“강남3구·용산, 거래 위축에도 집값 상승세 유지될 것”
“추후 마포·성동 대상 토허구역 확대 가능성”

▲강남3구, 용산구 토허구역 재지정 현황 (서울시)

서울시가 강남3구와 용산구 전체에 대한 토지거래허가구역 지정을 내년 연말까지 연장한다. 일각에서는 마포구와 성동구까지 토지거래허가구역 확대 지정이 점쳐졌지만, 이번에는 포함되지 않았다. 전문가들은 시장에서 이미 예상했던 조치이기 때문에 가격이 하락하는 등 영향은 크지 않을 것으로 본다.

서울시는 17일 제15차 도시계획위원회를 열고 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전체에 적용 중이던 토지거래허가구역(토허구역)의 지정 기한을 연장하기로 결정했다고 밝혔다.

토지거래허가제도는 일정 지역을 지정해 부동산 거래 시 관할 자치구청장의 허가를 받도록 하는 제도다. 허가 없이 체결된 매매계약은 무효로 처리된다. 투기 수요를 억제하고 실수요 위주의 거래를 유도하겠다는 취지다. 강남3구와 용산구의 토허구역 지정 기간은 당초 오는 30일로 만료가 예정됐었다. 시는 이로부터 1년 3개월 지정 기한을 늘렸다.

부동산 전문가들은 이번 연장 결정에 대해 ‘예상했던 결과’라는 반응이다. 때문에 집값을 안정화 시키는 효과는 크지 않을 것이란 전망도 나온다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “해당 지역에서의 거래량은 줄겠지만 가격 하락은 이어지지 않고 신고가는 계속 나올 것”이라면서 “살 사람은 계속 사고, 똘똘한 한 채에 대한 수요는 이어질 것”이라고 평가했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장 또한 “이미 거래 소강 상태이기 때문에 크게 달라지는 것은 없다고 본다”며 “지난 3~6월 거래가 좀 늘었다가 7~8월 들어 줄었는데 이 상태가 이어지면서도 가격 상승은 유지될 것으로 본다”고 말했다.

임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수 역시 “서울처럼 수요가 높은 지역은 토허제로 인한 효과는 단기적이고, 장기적으로 봤을 때 어차피 오를 지역은 오른다”며 “시장에서 자연스럽게 계단식으로 오르냐, 규제로 막았다가 풀렸을 때 폭등하냐의 차이”라고 강조했다.

이번 조치로 전세 시장이 더욱 불안해질 수 있다는 목소리도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “연장 결정으로 해당 지역 내 전세 매물이 매매 규제와 함께 묶이게 되면 전세 수요가 집중돼 전세 시장의 불안 요인으로 작용할 수 있다”고 우려했다.

일각에서는 강남 3구와 용산구 내에서도 일부 지역에 대한 미세 조정이 이뤄졌어야 한다는 목소리도 나왔다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “강남3구와 용산구 전체가 과열되는 것이 아니고 그 안에서도 입지가 한강변과 떨어져 있거나 애매한 구축 단지일 경우는 가격이 하락하기도 하고 거래도 잘 안되는데 그런 지역까지 규제로 묶을 필요가 있나 싶다”고 말했다. 다만 “지금 서울시가 건드리기 어려운 것은 맞다”며 “규제를 풀었다가 또 반응이 민감하게 일어날 수도 있고 국토부 장관의 토허제 지정 권한 확대 이야기도 나왔지 않나”고 말했다.

앞서 올해 초 서울시는 ‘잠실·삼성·대치·청담(일명 잠삼대청)’ 지역에 한해서 토허구역을 해제했다가, 부동산 시장 과열 조짐이 관측되자 이후 강남3구와 용산구 내 약 2200여 개 아파트 단지를 규제에 포함하는 확대 재지정 조치를 취한 바 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “원래는 7~8년에 한 번씩 거래되는 100가구 이하 나홀로 아파트들은 (토허제에서) 빼는 게 맞는데, 이렇게 하면 시장에 이상한 신호를 줘서 풀기가 시기적으로 적절하지 않은 것 같다”며 “규제에 있어서 가장 중요한 판단 기준은 시장 안정인데, 지금 시점에 강남 지역을 건드리는 건 위험해서 그대로 두는 결정을 한 것 같다”고 말했다.

이번 서울시 결정에는 포함되지 않았지만, 마포구와 성동구에 대한 토허구역 확대 조치는 추가로 이뤄질 수 있다는 목소리가 나온다. 해당 지역은 아파트 가격과 거래량이 모두 상승 추세를 보이고 있기 때문이다.

실제로 한국부동산원의 9월 둘째주 기준 주간 아파트 가격 동향에 따르면 성동구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.27% 올라 지난주(0.20%)보다 상승폭이 0.07%포인트(p) 확대됐다. 마포구 또한 지난주(0.12%)보다 오름폭이 커진 0.17% 상승했다. 두 지역의 상승률은 모두 서울 전체 아파트 매매가격 상승률(0.09%) 대비 높다.

임 교수는 “토허제 지정은 가격 상승률 같은 정량적 지표를 반영하기 때문에 최근 집값 상승이 가팔랐던 마포와 성동은 대상이 되긴 충분한 조건이긴 했다”고 밝혔다.

이와 관련해 박 위원은 “마포, 성동 지역에 대한 지정 확대는 국토부에서 11월에 하지 않을까 싶다”며 “지금 서울시 입장에서는 국토부가 토허제 지정 권한을 가져간다고 한 시점에서 나설 수가 없는 상황”이라고 말했다.