서울시, ‘모아주택’ 공급 속도↑…현저동 똥골마을 1호 대상지로

사업성 보정계수 적용·금융지원·절차 간소화
가구당 분담금 7000만원 절감·사업 기간 2년 단축

▲오세훈 서울시장이 12일 용산꿈나무종합타운(용산구_효창동)에서 열린 정비사업 아카데미에서 서울시 정비사업 방향과 추진 전략에 대해 설명하고 있다.

서울시가 대규모 재개발이 어려운 낡은 저층 주거지를 정비하는 모아주택‧모아타운 개발 속도를 낸다. 관련 사업에 ‘사업성 보정계수’를 도입하는 등 사업성을 높여 사업 기간과 가구당 분담금을 크게 낮춘다는 계획이다.

서울시는 19일 이 같은 내용의 ‘모아주택 활성화 방안’을 발표했다.

기존 재개발·재건축에만 적용하던 ‘사업성 보정계수’를 모아주택에도 도입해 공공기여는 완화하고 일반분양은 늘려 가구별 분담금을 낮춘다. 역세권 등 우수입지 모아타운에 대해선 용적률을 높이고 원활한 사업추진을 위해 금융지원도 확대한다.

이를 통해 사업 기간은 최대 2년, 가구당 분담금은 평균 7000만 원 줄인다. 공급 가능한 모아주택도 11만 7000가구에 이를 것이란 계산이다. 첫 적용 대상지는 무허가 주택이 밀집한 서대문구 현저동 1-5번지 일대 일명 ‘똥골마을’로 지정됐다.

시가 2022년 도입한 모아주택·모아타운은 소규모 필지를 묶어 정비하는 방식으로, 기존 재개발보다 빠르게 추진되고 기반시설도 함께 개선되는 것이 특징이다. 현재까지 모아타운 116곳, 모아주택 166곳에서 3만4811가구가 조합 설립 인가를 받았다.

이번에 발표한 ‘모아주택 활성화방안’의 핵심은 사업성 강화다. ‘사업성 보정계수’를 모아주택에도 적용하게 되면 현재 추진 중인 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가 이하 지역인 만큼 대다수 사업지가 관련 혜택을 받을 전망이다. ‘사업성 보정계수’는 서울 평균보다 땅값이 낮은 재건축·재개발 사업지에 대해 임대주택은 줄이고 일반분양 물량을 늘려 사업성을 높이기 위한 도구를 말한다.

우수 입지에 대한 개발 확대도 추진된다. 간선도로변이나 역세권은 준주거지역까지 상향해 모아주택 7000가구 추가 공급이 가능해졌다. 또 사업 초기 자금난 해소를 위해 조합 운영비와 용역비 최대 20억 원을 시가 직접 융자 지원하고, 공사비는 시와 서울주택도시개발공사(SH), 금융기관이 협업해 기존 주택도시보증공사(HUG) 대비 0.6% 낮은 저리로 융자한다. 올해 안에 금융기관과 세부 조건을 확정해 내년부터 융자상품을 출시할 계획이다.

행정 절차도 대폭 간소화된다. 모아타운 관리계획과 모아주택 건축계획을 병행 수립해 사업 계획 기간을 최대 1년 줄인다. 여기에 조합 설립 과정, 추정분담금 산정, 개략 건축계획 수립 등 전문적 분야에 대한 행정 지원을 더해 전체 사업 기간을 1년 이상 추가 단축한다는 구상이다.

이외에도 SH는 사업성 정밀분석 서비스를 모아타운, 모아주택에 확대 제공해 사업추진 걸림돌 해결에 나선다. 사업성 분석은 법적 상한 용적률 및 종상향 등을 고려한 건축계획, 자산 가치 평가, 사업비 산출을 통한 수익률 예측 및 추정분담금 산정 등 결과를 제공한다.

오세훈 시장은 이날 오후 ‘모아주택 활성화방안’의 1호 대상지인 서대문구 현저동 1-5번지 일대를 직접 찾았다. 해당 지역은 노후 건축물 비율은 100%, 무허가 건축물 비율이 85%에 달하는 대표적 낙후 지역이다.

현저동 일대는 지난 6월 모아타운 관리계획 승인 후 현재 조합설립 동의서 징구율이 72.1%를 기록했으며 오는 10월 조합설립인가, 내년 3월 통합심의, 9월 사업시행계획인가를 거쳐 12월 착공을 앞두고 있다. 2029년 12월 366가구 준공 목표로 5년 내 입주예정이다.

특히 현재 거주 중인 20여 가구(33명) 중 일부가 기초생활수급자, 차상위 계층으로 시는 세입자 손실 보상시 조합에 용적률 인센티브 부여하는 등 세입자 맞춤형 보호대책을 유도할 예정이다.

오 시장은 “모아주택과 모아타운은 개발이 진행되지 못하는 노후 저층 주거지 문제를 해결하기 위한 서울시의 혁신적인 접근”이라며 “그동안 모아타운을 선정하고 확대해 주택공급 기반을 다졌다면, 이제는 모아주택을 실질적이고 더 빠르게 공급하는데 집중할 것”이라고 말했다.