“이제 어디서 빌려야 하나”…한도 제한에 DSR 3단계까지 실수요자 ‘막막’ [초강력 대출 규제]

주담대 한도 규제, 정책금융 축소
DSR 규제 강화 더해져 청년층 '막막'
전세대출도 규제 검토…세입자 불안

다음 달 1일부터 전면 시행되는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계는 수도권·규제지역 주택담보대출 한도 6억 원 규제와 맞물려 대출 접근성이 크게 떨어트릴 것으로 보인다. 일률적인 대출 한도와 스트레스 DSR 3단계의 이중 관문을 통과해야 하는 만큼 실수요자들의 한숨이 깊어지고 있다.

29일 금융권에 따르면 다음 달 1일부터 전 금융권의 주담대와 신용대출, 기타대출에 스트레스 금리를 반영한 DSR이 일괄 적용된다. 연간 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환 비율이 일정 수준을 넘으면 대출이 제한된다. 특히 중저소득층과 청년층의 대출 여력이 크게 줄어들 전망이다.

은행권은 이미 내부적으로 DSR 기준을 강화해왔기 때문에 큰 혼란을 없을 것으로 보고 있다. 한 시중은행 관계자는 “규제가 시행되기 전부터 자체적으로 설정한 보수적인 심사 기준과 리스크 관리 방침에 다라 선제적으로 대응해 왔다”고 말했다.

일부 고객은 기대한 금액의 절반 수준만 대출 가능하다는 통보를 받는가 하면 청년·신혼부부 등 상대적으로 소득이 낮거나 금융 이력이 부족한 금융소비자들은 심사 문턱을 넘지 못하고 대출에서 탈락하는 경우가 적지 않은 것으로 알려졌다.

대출 억제 기조는 이미 은행 전반으로 확산됐다. 은행권은 대출모집인 채널을 전면 차단하고 주담대 가산금리를 상향하는 방식으로 사실상 총량관리에 돌입한 상태다.

그러나 집값 상승, 스트레스 DSR 3단계 막차 수요 등으로 가계대출은 빠르게 늘고 있다. 이달 26일 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 잔액은 총 752조9947억 원으로 전월(약 748조812억 원) 대비 4조9135억 원 증가했다. 하루 평균 약 1890억 원씩 증가한 것으로, 지난해 8월(3105억 원) 이후 10개월 만에 가장 많다. 서울 강남권과 '마용성'(마포·용산·성동구) 지역 아파트가 연일 신고가를 경신하면서 주담대 수요가 크게 늘어난 것이 가계대출 증가세를 주도했다.

금융당국이 27일 개인의 소득·집값과 상관없이 주담대 한도 자체를 제한한 것은 이러한 현상이 비강남권까지 확산하고 있어 가계대출이 폭증할 가능성이 크다고 판단했기 때문이다.

이번 조치로 '고액 영끌'(영혼까지 끌어모아 대출) 수요는 크게 꺾이겠지만, 스트레스 DSR 규제 강화가 더해지면서 실수요자들의 어려움도 커질 것으로 예상된다.

무엇보다 실수요자들이 많이 찾는 정책금융 상품에 대한 공급 축소가 영향을 미칠 것으로 보인다. 금융위는 수도권·규제지역 내 생애 최초 주택구입 목적 주택담보인정(디딤돌·보금자리론 포함)비율(LTV)을 기존 80%에서 70%로 축소했다. 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 한도는 대상별로 최대 1억 원 축소 조정했다.

금융당국은 주담대 한도 제한과 스트레스 DSR 3단계 시행에도 가계대출 증가세가 꺾이지 않을 경우 추가 대책을 내놓는다. 금융위원회는 전세자금대출과 정책모기지론까지 DSR 적용 대상으로 포함하는 방안을 검토 중이다. 전세대출은 그간 실수요자 보호를 이유로 비규제 상품으로 분류됐지만 갭투자 수단으로 악용됐다는 비판이 잇따르면서 규제 필요성이 제기돼 왔다.

문제는 이로 인해 실수요 세입자의 자금 조달까지 제한될 수 있다는 점이다. 전세자금대출은 목돈 마련이 어려운 서민과 청년층의 주거사다리 역할을 해왔지만 규제가 확대되면 원하는 금액을 확보하지 못하는 사례가 늘어날 수밖에 없다. 수도권을 중심으로 전셋값이 여전히 높은 상황에서 대출 축소는 곧 주거 불안으로 이어질 수 있다. 세입자들이 전세를 포기하고 월세 시장으로 이동하게 되면 수요 증가에 따른 월세 가격 상승이 불가피하다는 지적도 있다.

우석진 명지대 경제학과 교수는 “(주담대 한도 규제와) 스트레스 DSR 3단계 시행으로 가계부채 관리에는 도움이 될 것”이라며 “다만 저신용자 등 취약계층은 제도권 대출이 어려워질 수 있는 만큼 정책자금을 통해 이들을 보호할 수 있는 장치가 병행돼야 한다”고 말했다.