대출 규제에 문턱 높아진 ‘주담대’… ‘P2P’로 수요 몰리나

문재인 정부 이후 P2P 부동산 담보 대출 8배 넘게 늘어

12ㆍ16 부동산 대책으로 ‘내 집 마련’을 위한 금융 문이 좁아졌다. 은행 대출이 어려워진 주택 수요자들이 개인 간 대출(P2P) 등 우회로로 돌아설 것이란 전망이 나온다.

정부는 16일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’에서 주택담보대출 요건을 크게 강화했다. 서울 등 규제지역에서 시가 9억 원이 넘는 주택을 담보로 대출을 받으면, 9억 원까진 담보인정비율(LTV)을 40%, 초과액엔 20%를 적용토록 했다. LTV는 담보주택의 가치 대비 대출 상한액의 비율이다. 현재(6억 원 이상 40%)보다 LTV가 줄어드는 만큼, 빌릴 수 있는 돈이 줄어든다. 시가 15억 원 이상은 주택 구입용 주담대가 아예 금지됐다.

부동산업계와 은행권에선 이번 조치로 ‘서울에서 내 집 마련하기’가 더욱 어려워졌다고 평가한다. 지난달 기준 서울 아파트(125만2840가구) 가운데 3분의 1 이상(35.3%ㆍ44만2323가구)이 9억 원 이상이다. 시중은행에서 일하는 한 부동산 전문가는 “이젠 은행이 서울에서 주택담보대출을 할 일은 끝난 것 같다”며 “그간 빌려준 돈을 거둬들이기만 할 것”이라고 말했다.

은행 대출이 어려워지면서 주택 수요자들은 대출 규제를 피할 우회로를 찾고 있다. P2P가 대표적이다. P2P 대출은 아직 LTV 규제 적용을 받지 않아, 시중은행보다 더 많은 부동산 담보대출을 받을 수 있다. 일부 P2P 업체들은 LTV 90%까지 높이며 돈을 빌릴 사람을 모으고 있다. 투자자 사이에서도 부동산 담보대출은 상대적으로 안정적이라는 인식이 강해 인기가 좋다.

그간에도 부동산 금융 규제가 강화되면서, 그 ‘풍선효과’(한쪽을 누르면 다른 쪽이 튀어오르는 현상)로 P2P 업체의 부동산 금융은 급성장했다. 문재인 정부 출범 직후 LTV를 처음으로 축소한 2017년 8ㆍ2 대책 직전 P2P 업체의 개인 부동산 담보대출 누적액은 895억 원이었지만 10월 말엔 7509억 원으로 8.4배 넘게 늘었다. 전체 총액 증가 속도(4.4배ㆍ1조2093억 원→5조3078억 원)보다 두 배 가까이 빠르다.

임명수 한국P2P금융투자협회 회장은 “그간 P2P를 통한 부동산 금융 수요가 꾸준히 늘어난 만큼 정부 규제에 따른 풍선효과가 일어날 것”이라며 “자금 여력이 충분한 대형 업체를 중심으로 대출 수요가 옮겨갈 것”이라고 예상했다.

다만 규제 여파로 집값이 지나치게 떨어지면 투자 피해가 일어날 수 있다는 우려도 나온다. P2P 대출은 출자자의 원금 보장 장치가 제도화돼 있지 않아서다. 실제 P2P 방식으로 투자금을 모은 지방 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 경우, 시장 침체로 이자도 못 갚는 회사가 적잖다. 임 회장도 “풍선효과가 일어나더라도 자금력이 부족한 소형 P2P 업체는 늘어난 대출 수요를 감당하지 못할 것”이라고 말했다.