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서울 주택 공급 부족 역대 최대…집값 불안 경고등

서울 아파트 시장이 다시 꿈틀대는 상황에서 재개발·재건축 규제로 인한 아파트 공급 감소로 집값 불안이 재현될 수 있다는 우려가 나타나고 있다.

25일 부동산 업계에 따르면 도심 주택 공급의 가장 주요한 수단인 재개발·재건축 등 정비사업이 정부 규제로 인해 안정적인 공급원 역할을 제대로 해내지 못하는 것으로 지적받고 있다.

백광제 교보증권 연구원은 24일 ‘서울, 도심 공급 부족 심화’라는 보고서를 통해 올해 서울 입주 물량(4만3702가구)에서 정비사업으로 인한 아파트 감소분(6만4115가구)을 뺀 ‘실질 입주 물량’이 ‘-2만413가구’로 단일 연도 최대의 공급 부족이 발생할 예정이라고 분석했다.

보고서에 따르면 올 상반기 서울 아파트 시장의 가격 둔화는 재건축 인허가와 HUG 분양 보증 지연 등으로 재건축사업이 연기되면서 일시적인 공급 감소가 발생했기 때문으로 분석된다. 정비사업이 멈추며 멸실이 발생하지 않은 상황에서 지난해 10년 만에 가장 많은 입주(3만6976가구)가 이뤄진 것이다.

문제는 올해 하반기 지연된 재건축 멸실이 급증하면서 급격한 공급-수요 불균형이 발생할 것이라는 점이다. 올해 서울은 약 7만3000가구로 2000년 이후 최대 분양 물량이 예정돼 있다. 하지만 서울 도심은 재건축 중심의 공급시장이기 때문에 분양에 상당하는 수준의 멸실이 발생하면 실질적인 공급물량은 거의 없는 셈이다. 하반기 아파트 가격 재상승 가능성이 제기되는 이유다.

백광제 연구원은 “가격 급등 우려로 재건축 승인을 지연하는 것은 단기 공급 부족을 완화할 수 있겠으나, 주택 노후화가 지속되는 상황에서 향후 더 큰 공급 부족을 발생시킬 수밖에 없다”며 “멸실 수요가 급증하는 하반기부터 서울은 도심 가격 상승과 공급 부족에 따른 전세난을 겪을 것”이라고 내다봤다.

이어 그는 “극심한 공급 부족은 2018년 분양 물량의 입주가 돌아오는 2021년까지 가중될 것이다”며 “장기적인 주택 시장 안정 및 연착륙을 위해 기존 정책뿐만 아니라 원활한 재정비 사업을 위한 방안을 고민할 때”라고 분석했다.

앞서 한국건설산연구원에서도 도심 주택 보급 수단은 재개발·재건축인데 이에 대한 잦은 정책 변화로 장기적인 공급 안정성을 해친다고 지적했다.

허윤경 건산연 주택도시연구실장은 14일 연 ‘도심 공간 가치 제고 전략 모색’ 세미나에서 “정비사업은 장기사업인데 규제를 풀었다 늘렸다 하면 사업이 안정적으로 지속할 수 없다”며 “정책적 변동리스크가 장기적인 주택 공급 안정성을 해친다”고 제언했다.

건산연에 따르면 2000년대(2000~2009년) 서울 아파트가 평균적으로 연간 5만6000호가량 준공됐지만 2010년(2010~2019년)대는 연간 3만1000호가량 공급됐다. 이는 서울 준공량이 45% 줄어드는 동안 수도권이 17% 감소한 것으로 그만큼 도심 공급량 감소가 심해졌다는 뜻이다.

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