[돈 버는 경매]과욕은 금물, 안전한 물건부터 찾아라

경매 초짜의 낙찰 성공·실패기

‘처음’은 누구에게나 특별한 의미를 갖는다. 특히 경매에 있어 첫 낙찰은 성패를 떠나 잊지 못할 긴장감과 설레임을 주게 마련이다. 더욱이 독학으로 경매세계에 뛰어들어 직접 성공적인 낙찰을 경험한다면 그 희열은 이루 말할 수 없을 것이다.

누구나 처음부터 완벽할 수는 없다. 따라서 경매 경험이 충분치 않다면 과욕을 버리고 안전을 택하는 것이 중요하다고 경매고수들은 말한다.

여기, 전혀 다른 접근방식으로 단 맛과 쓴 맛이 갈린 두 경매초보자의 생애 첫 낙찰 사례를 소개한다.

◇ 미납원인 파악 못해 입찰보증금 날리다 = P씨는 서너 차례 입찰 경험만 있을 뿐 낙찰의 기쁨은 아직 누려보지 못한 경매 초짜다. 그는 경매에 나온 경기 의정부시 A아파트에 입찰을 했다.

이 아파트의 감정가는 1억5000만원. 1회 유찰된 후 누군가에 의해 단독 낙찰이 됐다. 그런데 이 물건이 미납으로 다시 경매에 등장한 것이다.

우선 미납이 된 적이 있는 물건은 미납 사유가 무엇인지 철저히 파악할 필요가 있다. 보통 권리분석이나 현장답사를 통해 그 사유가 드러나기 마련이나, 민약 미납 사유를 찾아보아도 심증조차 얻지 못했다면 차라리 그 물건은 입찰하지 않는 게 낫다.

그러나 P씨는 이를 밝혀내지 못한 채 1억원에 입찰해 낙찰을 받았고, 잔금을 내기 직전에야 문제가 있다는 사실을 알았다.

A아파트는 임금채권으로 가압류가 걸린 물건이었다. 3개월분의 임금채권은 최우선변제금액과 동순위로 배당을 받아가기 때문에 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 한다.

그러나 P씨는 선순위 가압류가 말소기준권리가 되어 그 후에 설정된 압류와 가압류는 매각으로 소멸된다는 사실만 알았지, 위와 같은 사실을 모르고 입찰한 것이 화근이 된 것이다.

인수금액을 감안하니 결국 시세보다 2000만원 정도 더 비싸다는 결론이 내려졌고, 결국 P씨는 입찰보증금 1000만원을 잃게 됐다.

경매 전문가들은 미납된 물건의 권리분석은 더 꼼꼼하게 봐야 한다고 말한다. 반드시 배당순위표를 직접 만들어보면서 미처 생각지 못한 문제가 없는지 잘 파악하는 것이 필수라는 것.

이를 간과했다가는 P씨처럼 값비싼 수업료를 치르게 될지도 모를 일이다.

◇ 안전한 물건에 집중공략…“모르는 게 약 됐어요” = 독학으로 경매에 입문한지 1년 정도 되는 D씨. 아직 경매에 대한 전반적인 이해와 안목이 부족한 그였다. 마침, 인천에 경매로 나온 빌라가 그에게 포착됐다. 감정가 1억원에서 2회 유찰돼 최저감정가는 4900만원이었다.

그가 이 물건에 입찰하기로 마음먹은 것은 비교적 소액으로 덤빌 수 있는 데다, 권리분석 결과 큰 문제가 될 게 없다는 확신이 들었기 때문이다.

등기부등본 상에 근저당 이외에 다른 권리는 없었다. 또한 소유자가 점유하고 있어 낙찰 후 명도도 어렵지 않을 것이라는 생각이 들었다.

그는 입찰 전, 먼저 현장을 둘러봤다. 준공한지 20년된 빌라는 세월의 흔적이 고스란히 묻어 있었다.

인근의 중개업소에 들러 시세를 파악했다. 또 중개업자에게서 “공단이 가까워 전세는 잘 나가는 편이니 도배·장판만 깨끗이 하면 1~2개월 안에 전세계약이 가능할 것”이라는 설명도 들을 수 있었다.

결과적으로 그는 최저가에 200만원 정도를 더 써서 냈고, 2명의 경쟁자를 제치고 이 빌라를 낙찰 받았다.

첫 낙찰이니 만큼 명도 경험이 전혀 없었던 D씨는 지인 및 인터넷을 통해 노하우를 익힌 후 자신감을 갖고 집주인을 찾아갔다. 일은 생각보다 쉽게 풀렸다. 50만원과 100만원 사이에서 이사비용 문제를 줄다리기 한 결과 70만원에 합의를 봤고, 이사비용을 주자 집주인은 이틀 후 정말 이사를 갔다.

대청소를 하고 도배와 장판을 새로 교체하니 한 달도 안돼 6000만원에 전세를 놓을 수 있었다. 전셋값도 안 되는 금액에 빌라 한채를 소유하게 됐으니 첫 경매 치고 이만하면 대성공이었다.

D씨는 그의 첫 성공 경매 비결에 대해 이렇게 얘기한다. “수많은 물건들이 경매로 나오지만 그 중에서 내가 자신있게 덤빌만한 물건을 찾는 일이 중요하다고 생각했다”며 “권리분석 등 경매 지식이 남들보다 우월한 편이 아니었기 때문에 이익은 좀 적게 보더라도 권리관계가 깨끗한 물건만 공략한 게 비결아닌 비결”이라고 전했다.

◇용어설명

△입찰보증금 = 입찰에 참가하기 위해서는 법원에 입찰보증금을 내야 한다. 일반 매매에서 매매대금의 10% 가량을 계약금으로 지불하는 것과 같은 이치이다. 만약 입찰자가 낙찰 후 개인적인 사정이나 변심으로 대금을 납부하지 못하면 입찰보증금 10%를 몰수당한다. 따라서 입찰자는 입찰 전에 꼼꼼한 권리분석과 현장답사를 통해 권리상으로나 물건상으로 하자 여부를 검토한 후에 입찰에 임해야 한다.