[2011 변호사법률상담] 박성렬 변호사가 말하다, 레드 오션의 부동산 투자를 블루오션으로!

모든 법률 분쟁이 다양한 이해관계의 충돌로 인해 발생하지만, 특히 부동산개발의 경우 그 사업기간 및 사업규모가 상대적으로 장기간이고 대규모인 까닭에 이해관계인 간의 대립 역시 매우 첨예하다. 따라서 사업의 안정적 진행과 소모적인 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 사업초기부터 법률 전문가로부터 법적 조언을 받아야 할 필요가 크다.

일반적으로 부동산개발사업은 황금알을 낳는 거위인 것처럼 인식된 부분이 있다. 그럼으로 도리어 리스크가 상당하기도 한데, 따라서 과도한 위험부담을 줄이기 위해서는 사업에 참여하기 전에 전문가와 심도 깊은 상담이 이루어져야 한다.

박성렬 변호사는 2001년에 사법연수원을 수료한 후 3년간 공익법무관으로 근무하고 2004년부터 법무법인 화현에서 변호사로서 활동하고 있다. 법무법인 화현은 기업법무와 지적재산권 관련 전문으로 인지도가 있는 로펌이다. 따라서 종래에는 박성렬 변호사 역시 IT 및 국제 관련 기업법무를 주로 담당하여 오던 중, 최근 건설회사 자문을 맡게 되면서 자연스럽게 부동산개발 관련 업무에 관심을 갖게 되었다. 법무법인 화현의 박성렬 변호사에게 부동산과 관련된 투자에 대한 도움말 들어 보았다.

재개발ㆍ재건축의 단점을 보완한 순환형 정비, 정비 방식의 문제점들은 어떻게 보완할까?

도시 및 주거환경정비법상 재개발사업 및 재건축사업은 모두 도시환경을 개선하고 주거환경의 질을 높이는 것을 목적으로 한다. 하지만 전자는 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장 등 주민생활에 필요한 정비기반시설이 열악한 지역이고, 후자는 이러한 정비기반시설은 양호하다는데 차이가 있다. 이러한 차이점이 재개발ㆍ재건축 사업 모두 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이라는 공통점에도 불구하고 다소나마의 한계를 낳는다.

이를 개선하기 위해 등장한 정책이 순환형 정비방식으로, 당초 정비사업 지역의 원주민의 주거안정 및 재정착률을 높이기 위하여 도입되었다. 정비구역의 내외에 새로 건설한 주택 또는 이미 건설되어 있는 주택에 그 정비사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자가 임시로 거주하게 하는, 순차적인 정비 방식을 말한다.

이러한 순환형 정비방식은 무분별한 재개발ㆍ재건축사업으로 기존의 주택이 철거되고 새로운 주택이 완공되기 이전까지 주거시설 확보에 어려움을 겪는 주민들에게 큰 도움이 될 것이다. 다만 박성렬 변호사는 "이러한 순환형 정비방식에 따르면 각 사업지마다 그 진행경과에 따라 우선순위가 정해질 것이므로 상대적으로 사업진행에 이익을 받는 곳이 있는 반면, 이로 인해 사업진행이 늦어져 불이익을 받는 지역도 발생할 수 있다"고 지적하였다. 이에 이들 지역 간의 이해관계를 마찰 없이 조정하는 행정당국의 역할이 매우 중요하다. 나아가 사업성에 대한 전망이 엇갈릴 경우 사업자인 조합 및 시공사 간의 이해관계 조정 또한 더욱 중요해 질 것으로 전망된다.

말도 많고 탈도 많은 부동산 PF, 과연 그렇게 위험하기만 할까?

PF란 자금을 빌리는 개인이나 기업의 신용도나 다른 담보 대신 사업계획, 즉 당해 프로젝트의 수익성을 보고 자금을 제공하는 금융기법이다. 다시 말해, 자금을 유치하는 사업자의 입장에서는 기존의 재무구조나 수익력의 제한을 받지 않고 당해 프로젝트의 수익성을 근거로 자금을 조달할 수 있다. 한편 투자자의 입장에서는 프로젝트에 대한 철저한 수익성 분석과 관리를 통해 큰 이익을 얻을 수 있는 자금조달 방법이라 하겠다.

흔히 PF대출은 건설기간 및 투하자본 회수의 장기화로 인해 높은 위험성을 안고 있다고 알려졌다. 그렇지만 "이러한 위험성을 충분히 인식하고 그러한 위험에 대비와 관리를 철저히 해나간다면 오히려 안전한 수익성 사업 방식"이라고 박성렬 변호사는 전한다. 이를테면 최근에 물의를 빚었던 저축은행 사태 등은, 장기적인 부동산 경기 침체에서 어느 정도 그 원인을 찾을 수도 있지만 근본적으로는 눈앞의 이익에만 치중하여 사업성을 제대로 평가하지 않은 사업자 및 금융기관에 그 책임이 있다. 따라서 PF 자체에 문제가 있다 보기는 어렵다는 것이다.

그럴지라도, 부동산 PF의 경우에는 그 특성상 대규모 자금과 관계된다는 위험부담을 안고 있으므로 조심해서 나쁘지는 않다. 그러므로 금융기관이 개발계획 단계부터 참여해 광범위한 분야에 걸쳐 심사를 할 필요성이 크고, 이러한 과정에서 변호사들은 주로 사업자 또는 투자자들 위하여 프로젝트 자체와 관련된 자문을 맡아 사업계획의 타당성을 입증하여 준다.

모든 사업은 어느 정도의 위험성을 가지고 있다. 그렇지만 부동산개발사업의 경우 사업기간이 길고, 투입되는 자금이 대규모이면서 이해관계인도 다수이므로 그 위험성이 상대적으로 높다. 따라서 만일의 불상사를 방지하기 위해서는 사업구상 및 계획단계에서부터 관련 법령 등을 충분히 검토한 후 여러 이해관계인과의 법적 관계의 명확한 정리가 필요하다. 장기적으로 대규모 자금이 투입되는 부동산개발사업의 태생적 위험성에 대비, 방지하는 것이 적절하며, 이러한 과정에서 해당 분야의 전문가들의 도움을 반드시 받는 편이 낫다.

∇ 박성렬 변호사

1991 달성 고등학교 졸업

1996 서울대학교 법과대학 사법학과 졸업

1998 재40회 사법시험 합격

2001 제31기 사법연수원 수료

2001 ~ 2004 공익법무관

2001 ~ 2002 울산지방 검찰청 민원 검사실

2002 ~ 2004 대한법률구조공단 서울지부

2007 ~ 2009 대한변호사협회 지적재산권위원회 위원

~ 現 법무법인 화현 구성원 변호사

코오롱건설(주), NHN(주) 자문변호사

(주)코오롱, (주)성담, (주)삼오건설 자문변호사

Devonshire 사모투자전문회사 설립 자문

< 도움말 : 법무법인 화현의 박성렬 변호사, www.jpartners.co.kr, 02-535-1766 >