집값은 뛰는데 청약은 미달⋯수도권 분양시장 '엇박자'

수도권 집값 상승에도 고분양가 청약 부진
광명·부천 일부 미달⋯가격 부담에 수요 위축
10월 2만5711가구 분양 예정⋯양극화 우려

▲서울 남산에서 바라본 서울 아파트 단지. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

수도권 아파트값이 상승세를 이어가지만 신규 분양시장에서는 청약 미달이 잇따르고 있다. 높은 분양가와 대출 부담에 수요가 위축된 가운데 신규 공급까지 이어지면서 시장 간 온도 차가 지속될 전망이다.

18일 한국부동산원에 따르면 10월 둘째 주(12일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.16% 상승했다. 경기와 인천도 각각 0.26%, 0.03% 올랐다. 특히 성남 분당구(0.79%), 수원 영통구(0.69%), 광명시(0.62%) 등 경기 주요 지역의 상승세가 두드러졌다.

반면 신규 분양시장에서는 청약 수요가 모집 물량에 미치지 못하는 사례가 이어지고 있다. 경기 광명시 소하동 '광명 시티프라디움 에듀하임'은 전용 59㎡ 최고 분양가가 8억7900만원, 전용 84㎡는 11억9800만원에 책정됐다. 청약 결과 전용 59㎡ A·B형은 모두 1순위에서 마감됐지만 전용 84㎡는 2순위까지 진행하고도 75가구가 미달됐다. 특히 84㎡ E형은 67가구 모집에 17건만 접수돼 50가구가 미달됐다.

경기 부천시 상동 '상동역 롯데캐슬 시그니처'도 비슷한 흐름을 보였다. 지하철 7호선 상동역과 맞닿은 역세권 입지에도 전용 84㎡ 최고 분양가가 16억3800만원, 전용 113㎡는 22억4900만원에 달하면서 일부 주택형에서 미달이 발생했다. 1순위 전체 평균 경쟁률은 1.68대 1이었지만 주택형별로 청약 성적이 엇갈렸다.

전문가들은 주변 시세를 웃도는 분양가격과 강화된 대출 규제를 주요 원인으로 꼽는다. 기존 아파트값이 오르더라도 신규 분양가격이 실수요자의 구매력을 넘어서면 청약으로 이어지기 어렵다는 것이다.

구자민 리얼투데이 연구원은 "최근 분양가 상승과 대출 규제 강화 영향으로 주변 시세 대비 일정 수준 높게 책정된 단지는 기존 아파트 매매가격의 완만한 상승세와 달리 청약 수요 유입이 제한되는 분위기"라고 설명했다.

특히 중소형 주택형에 청약이 집중되는 현상도 나타나고 있다. 구 연구원은 "1~2인 가구 증가와 가파른 분양가 인상에 따른 자금 부담이 겹치면서 중대형보다 상대적으로 진입 장벽이 낮은 중소형 위주로 청약 쏠림이 뚜렷해지고 있다"고 말했다.

공급자와 수요자 간 가격 인식 차이도 매매시장과 분양시장의 괴리를 키우는 요인으로 지목된다. 박지민 월용청약연구소 대표는 "새 아파트에 대한 수요는 많지만 공급자들이 분양가격을 과도하게 높이면서 수요자와의 간극이 발생하고 있다"며 "시공사나 조합은 향후 집값이 오르고 시간이 지나면 물량이 소진될 것이라는 전제를 두고 가격을 책정하는 측면이 있다"고 말했다.

문제는 앞으로도 수도권에 신규 분양 물량이 집중된다는 점이다. 부동산114에 따르면 10월 전국 아파트 분양 예정 물량은 4만5691가구로 전월 대비 70.6% 증가했다. 이 가운데 수도권은 2만5711가구로 전체의 56.3%를 차지한다. 다만 실제 공급 규모는 사업장별 일정에 따라 달라질 수 있다.

신규 공급이 이어지면서 분양가격과 입지에 따른 청약 성적 차이도 지속될 전망이다. 구 연구원은 "분양가의 적정성과 우수한 입지 여건을 동시에 갖췄는지에 따라 단지별 청약 성적과 경쟁률 편차가 한동안 이어질 것"이라고 내다봤다.

박 대표는 "높은 분양가격에 신규 공급까지 계속되면 미분양 물량이 늘어날 가능성이 크다"며 "이미 분양한 단지는 가격을 유지하려 하겠지만 분양을 준비 중인 사업장은 가격을 조정할 여지가 있다"고 전망했다.