금리·공급이 집값 좌우⋯"용산·태릉CC, 임기 내 성과 어려울듯" [하반기 부동산시장 전망③]

금리 인상 땐 서울 외곽부터 영향 가능성
대출 규제·전세시장 불안도 주요 변수
전문가들 "비아파트 경쟁력 높일 보완 필요"

▲서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 서울의 아파트 전경. 김예연 인턴기자 kimye@ (이투데이DB)

전문가들은 하반기 주택시장의 최대 변수로 금리를 꼽았다. 공급 부족이 집값 상승 압력을 키우는 가운데 대출 규제와 전세시장 불안, 세제 정책도 시장 흐름에 영향을 미칠 것으로 전망했다. 공급 확대를 위해 정부가 추진 중인 용산국제업무지구, 태릉CC 등 대책은 사업 추진이 난항을 겪으며 현 정부 임기 내 가시적인 효과를 내기 어려울 것이란 분석이 우세했다.

29일 본지가 부동산 전문가들을 대상으로 실시한 설문조사에서 '하반기 아파트값에 영향을 미칠 주요 변수'(복수응답)를 묻자 10명 중 8명이 금리를 꼽았다. 이어 공급(6명), 보유세 등 세제 정책(4명) 순으로 응답이 많았다.

금리 인상의 영향은 지역별로 다르게 나타날 것으로 전망됐다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 "하반기 금리가 인상될 경우 금리에 민감한 실수요가 많은 서울 외곽 지역이 상대적으로 더 큰 영향을 받을 수 있다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 핵심지는 공급 부족이 심한 만큼 금리 인상만으로 가격이 급락할 가능성은 크지 않다"며 "이에 따라 금리가 올라도 가격 조정보다는 거래량 감소가 먼저 나타날 가능성이 높고, 매수자의 자금조달 부담이 커지면서 관망세가 확대될 것"이라고 전망했다.

금리 외에도 전세시장 상황과 대출 규제, 유가 등 대외 변수들이 집값 향방을 결정할 수 있다는 의견도 제기됐다.

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "최근에는 금리보다 공급 부족과 금융 규제 변화가 시장에 미치는 영향력이 더 커지고 있다"며 "특히 대출 규제는 실수요자의 구매력을 직접적으로 좌우하는 핵심 변수"라고 설명했다.

송승현 도시와경제 대표는 "전세시장 불안은 하반기 집값을 움직일 중요한 요인"이라며 "전셋값 상승과 매물 감소가 지속될 경우 실수요자의 매매 전환 수요가 늘어날 수 있다"고 진단했다.

전문가들은 정부가 추진 중인 대규모 공급 계획의 실효성에 대해서는 다소 신중한 평가를 내놨다. 용산국제업무지구와 태릉CC, 3기 신도시 등 주요 공급 사업이 계획돼 있지만 사업성 검토와 주민 의견 수렴, 인허가 절차 등으로 일정이 지연될 가능성이 있다는 것이다.

관련해 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "정부와 서울시의 입장이 일부 사안에서 다를 수 있어 사업 추진 과정에서 일정 부분 지연이 예상된다"며 "실질적인 공급 효과는 3기 신도시 입주가 본격화되는 2030년 전후에 나타날 가능성이 높다"고 말했다.

김인만 김인만부동산연구소 소장도 "3기 신도시는 다른 사업에 비해 상대적으로 속도를 낼 수 있겠지만 서울이 아닌 수도권 외곽에 공급되는 만큼 서울 집값 안정 효과는 제한적일 수 있다"며 "현 정부 임기 내 체감할 수 있는 공급 성과를 내기는 쉽지 않을 것"이라고 전망했다.

정부가 최근 추진하는 비아파트 공급 확대 정책에 대해서는 일정 부분 긍정적인 평가가 나왔다. 다만 수요자 선호도를 높일 수 있는 보완책이 필요하다는 지적도 함께 제기됐다.

임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 "비아파트는 청년과 신혼부부가 주거 사다리를 시작하는 첫 단계 역할을 해왔다"며 "공급 확대 효과는 기대할 수 있지만 주차 공간이나 생활 편의시설 등 수요자들이 체감하는 품질 개선도 함께 이뤄져야 한다"고 말했다.