내년 수도권 집값 2~3% 오른다…“착공 감소·3기 신도시 지연 등 공급 부족 고착화”

▲서울 아파트 모습. (연합뉴스)

내년 수도권 주택 매매가격이 2~3% 상승할 것이라는 전망이 나왔다. 정비사업 지연과 착공 감소, 3기 신도시 일정 조정 등으로 공급 부족이 구조적으로 이어지면서 수도권과 지방 간 양극화가 더욱 심화될 것이라는 분석이다.

대한건설정책연구원(건정연)은 25일 서울 동작구 전문건설회관에서 열린 ‘2026년 건설·주택 경기전망 세미나’에서 이 같은 내년 주택시장 전망을 제시했다. 발표를 맡은 고하희 건정연 부연구위원은 “수도권은 매수심리·거래·가격이 모두 회복되는 흐름 속에서 전 고점 수준에 근접하고 있고 공급 부족 구조가 지속되면서 내년에도 매매가 2%, 전세가 3% 안팎의 상승세가 예상된다”고 말했다.

반면 지방은 인구 감소와 수요 기반 약화로 인해 1% 내외의 하락 또는 보합 흐름이 나타날 가능성이 크다고 전망됐다. 고 부연구위원은 “미분양 누적과 인구 이동 둔화가 겹치면서 지방 주택시장은 여전히 회복 동력이 부족하다”며 “지역 간 주거 격차는 오히려 확대될 수 있다”고 설명했다.

건정연은 공급 측면에서도 미흡한 부분이 있다고 지적했다. 정비사업 추진 지연과 3기 신도시 공급 일정 차질을 직접적인 원인으로 지목했다.

고하희 부연구위원은 “재건축·재개발 인허가가 늦어지고 정비구역 지정·변경 절차가 길어지면서 신규 물량 투입 속도가 과거보다 지연되고 있다”며 “특히 공급의 상당 부분을 맡게 될 3기 신도시도 토지보상·계획 변경·교통대책 조율 등이 지연되면서 초기 분양 일정을 맞추기 어려운 상황”이라고 말했다.

이에 따라 내년 전국 주택 착공 물량은 35만3000가구로 올해보다 6% 늘어나지만 준공 물량은 29만3000가구로 약 25% 줄어들 것으로 예상됐다. 그는 “정비사업 지연과 3기 신도시 일정 차질이 동시에 발생하면서 2025~2027년 공급 갭이 벌어지고 있다”며 “이 구조가 해소되지 않는 한 수도권은 구조적 공급 부족에서 벗어나기 어렵다”고 설명했다.

주택시장과 달리 건설투자 회복세는 제한적일 전망이다. 건정연은 올해 건설투자가 전년 대비 약 9% 감소한 264조 원에 머무를 것으로 예상했다. 내년에는 약 2% 증가한 269조 원으로 소폭 반등하겠지만 선행지표 부진과 지방 경기 둔화로 인해 반등 폭은 크지 않다는 평가다.

박선구 건정연 연구위원은 “금리 인하 기대감과 프로젝트 파이낸싱(PF) 불확실성 완화 등 일부 긍정적 신호가 있지만 착공 감소와 안전 규제 부담이 여전히 회복을 제약하고 있다”며 “전문건설업 계약액도 올해 7% 감소 후 내년에 4% 증가하는 수준에 그칠 것”이라고 분석했다.

▲‘2026년 건설·주택 경기전망 세미나’에 참석한 패널들이 발표를 하고 있다. (천상우 1000tkddn@)

한편 이어진 패널 토론에서는 내년 수도권 중심의 가격 상승 전망과 달리, 건설·금융 여건은 여전히 불확실성이 높다는 지적이 잇따랐다. 특히 공급 기반이 아닌 외부 요인에 의해 수도권 가격 상승이 이어지는 구조가 장기적 시장 왜곡을 초래할 수 있다는 우려도 나왔다.

이택근 현대경제연구원 연구위원은 “내년 성장률이 1% 후반~2% 초반까지 나올 수 있지만 기준금리가 2.5%에서 크게 더 내려갈 여지는 많지 않다”며 “부동산 PF 정상화 여부가 건설 경기 저점 통과의 관건이 될 것”이라고 말했다. 그는 최근 원·달러 환율이 1500원대에 접근한 상황을 언급하며 “고환율은 해외 조달비와 금융비용을 높여 건설시장 회복을 더디게 할 것”이라고 우려했다.

안종욱 국토연구원 건설·민간투자센터장도 “건설 경기 침체와 수도권 중심의 주택가격 상승이 동시에 나타나는 지금의 상황은 구조적 문제에 가깝다”며 “건설·부동산을 분리해서 볼 것이 아니라 하나의 구조 안에서 위험을 진단해야 한다”고 지적했다.

국토교통부도 공급 기반 재정비와 지방 경기 연착륙을 주요 과제로 제시했다. 김성환 국토부 건설산업과장은 “수도권·지방 양극화를 완화하기 위해 LH 미분양 매입 확대, 예타 기준 조정, 지방공사 지역업체 참여 확대 등을 추진하고 있다”며 “전문건설업 경쟁력 회복과 규제 합리화 방안도 내년 중 마련할 계획”이라고 밝혔다.

이어 “공급 대응력을 높이기 위해 ‘주택공급본부’ 신설도 추진 중”이라고 덧붙였다.