[노트북 너머] 현금 부자만 남은 도시, 서울의 사다리가 무너진다

“이제 현금이 부족한 사람들은 서울에 살 방법은 없다고 봐야죠.”

정부의 10‧15 부동산 대책 이후 부동산 업계 전문가들이 한 말이다. 서울 전역과 경기도 12곳을 조정대상지역 및 투기과열지역과 토지거래허가구역으로 지정했다.

규제 지역은 강력한 대출 규제를 적용받는다. 이미 6‧27 대책으로 인해 주택담보대출 한도 6억 원으로 줄었으나 여기에 한 번 더 규제가 적용됐다. 담보인정비율(LTV) 40%와 15억 원 초과 아파트는 주담대 4억 원으로 줄어든다.

서울 아파트 매매가격이 평균 14억 원인 점을 감안하면 현금 7~8억 원이 필요한 셈이다. 특히 갭 투자가 막히며 기존 전세를 끼고 매입도 불가해졌다. 경기권 진입도 쉽지 않다. 경기도 주요 지역 신축 아파트 분양가도 15~16억 원에 육박하고 있다. 분양가 10억 원 이하여도 중도금 6억 원 중 2억 원은 자기 돈으로 마련해야 한다.

서울에 직장을 둔 청년들은 거주지를 옮기기도 쉽지 않다. 매매 수요는 전월세로 전환되나 갭 투자가 막히며 전세 매물까지 씨가 말랐다. 결국 청년들은 고월세 혹은 경기도 외곽으로 밀려나고 있다. 유주택자들도 상급지 이동 자체가 어려워졌다.

반면, 소위 현금 부자들의 상황은 다르다. 20억 원이 넘는 고분양가에 수백 대 1 경쟁률을 기록하고 세법 개정 전 자녀에게 증여 수요도 늘고 있다. 특히 정부가 보유세 등 증세 필요성을 언급하자 아파트 증여는 3년 만에 최대를 기록했다.

윤석열 정권을 지나며 심화한 양극화는 더 이상 회복되기 어려운 상황까지 놓였다. 규제 이후에도 집값은 떨어지지 않고 핵심지역 상승세는 여전하기 때문이다.

주거가 아닌 투자의 개념으로 전락한 부동산을 소유한 이들의 지갑은 계속해서 두꺼워지고 있다. 반면, 청년들은 실거주할 집마저 찾기 어려워진 현실이다. 집값 상승에 대한 수요 억제만큼 중요한 것은 양극화 해결이다. 청년·무주택층을 위한 중장기 주거 사다리 복원이 함께 논의되기를 바란다.