‘분양가 20억’ 강남권 청약 출격…규제 무색 ‘현금부자’만 웃는다[10·15대책 후폭풍]

정부가 서울 중심의 부동산 규제를 강화한 가운데 강남권 대단지 분양이 예정됐다. 예상 분양가가 20억 원 안팎으로 예상되면서 10·15 부동산대책으로 주택담보대출이 2억~4억 원 수준으로 줄어든 만큼 현금 부자들만 접근 가능할 것이라는 전망이 나오고 있다.

20일 분양 업계에 따르면 연내 △래미안 트리니원(삼성동) △아크로 드 서초(서초동) △오티에르 반포(반포동) △방배포레스트 자이(방배동) 등 주요 강남권 단지 분양을 앞두고 있다. 아크로 더 서초는 17일에 입주자 모집공고가 나왔고, 래미안 트리니원은 31일 분양 일정에 돌입한다.

정부는 이달 15일 부동산 대책을 통해 서울 전역과 과천과 분당 등 경기도 12개 지역 주택에 대출 규제를 강화했다. 구체적으로 △15억 이하 6억 원 △15억 원 초과~25억 원 이하는 4억 원 △25억 원 초과는 2억 원까지로 구간별 주택담보대출 한도가 적용된다. 또한 다주택자 취득·양도세 중과, 청약 가점 강화, 재당첨 제한(투기과열지구 10년) 등 각종 규제가 한꺼번에 적용된다.

이번에 강남권에 공급되는 단지 분양가는 20억 원 안팎으로 전망된다. 서초구 반포1단지 3주구를 재건축한 '래미안 트리니원'은 지난달 분양가심사위원회를 통해 3.3㎡당 8484만 원으로 분양가를 확정했다. 예상 분양가는 전용 59㎡는 약 21억 원, 전용 84㎡는 약 28억 원이다. 또한 아크로 드 서초는 서초동 내 대표적인 재건축 5개 단지 중 하나인 신동아 1·2차를 재건축하는 단지다. 전용면적 59㎡의 분양가는 약 20억 원 선으로 책정될 것으로 보인다. 대출 규제 적용으로 인해 래미안 트리니원은 최소 17억~24억 원의 현금이 필요하다.

이들 단지는 강남이라는 입지와 대단지, 역세권, 분양가 상한제로 인한 시세 차익 등 청약 대기자들이 원하는 요소들을 고루 갖췄다. 래미안 트리니원은 2091가구(일반분양 506가구), 방배포레스트자이는 2217가구(일반 547), 아크로 더 서초는 1161가구(일반 56가구)로 이른바 ‘랜드마크급’ 분양이다. 특히 모두 역세권에 위치하고 있으며 대부분 분양가 상한제를 적용받는다. 분양가 상한제는 택지비와 기본형 건축비에 일정 이윤만 반영하도록 분양가를 제한하는 제도로 시세 대비 수억 원의 '차익'이 발생할 수 있다.

대출 규제 강화에도 현금 자본이 넉넉한 수요자들이 몰릴 수 있다는 전망이 나온다. 실제 6·27 대출 규제로 인해 주담대 6억 원 한도 제한에도 청약 열기가 이어졌기 때문이다. 9월 분양한 잠실 르엘은 전용 74㎡ 분양가 18억 원대에도 1순위 청약에 약 7만여 명이 몰렸다. 최소 현금 12억 원이 필요한데도 평균 경쟁률은 631.6대 1에 달했다.

▲‘아크로 드 서초’ 단지 투시도. (사진제공=DL이앤씨)

전문가는 강남권 초고가 단지를 중심으로 고소득 실수요층의 경쟁은 여전히 치열할 것이라고 전망했다.

송승현 도시와경제 대표는 “LTV 축소, DSR 강화 등 대출 규제가 여전히 부담으로 작용하고 자금력 없는 수요층은 진입이 어렵다”면서도 “고소득 실수요층 중심의 경쟁률은 높을 수 있다”고 내다봤다. 이어 “고분양가, 높은 중도금 자납 비율, 경기 둔화 우려가 있지만 분양 시장 전반을 자극하기보다는 강남 내 초고가 단지 중심의 선택적 과열 양상으로 귀결될 가능성이 크다”고 진단했다.

구자민 리얼투데이 연구원은 “10·15 대책으로 청약 자격과 대출 조건이 강화되면서 강남권 고가 단지들은 실수요 중심으로 재편될 가능성이 큰 것은 사실”이라며 “다만 고분양가 단지는 대출이 어려운 만큼 자금 여력이 있는 수요층만 접근 가능해 수요가 다소 떨어질 수도 있지만, 강남권의 경우 ‘로또청약’의 성격이 있는 만큼 청약 수요는 유지될 것으로 예상된다”고 말했다.