풍선효과 ‘원천차단’한다지만…“단기적 거래 위축ㆍ현금 부자 억제는 글쎄” [10·15 대책]

▲10·15 '주택시장 안정화 대책' 주요 내용. (사진제공=국토교통부)

정부가 서울 전 지역과 경기 과천, 분당, 광명 등 주요 지역을 부동산 규제 지역으로 묶는 ‘초강수’를 뒀지만 장기적으로 집값 안정화를 꾀할 수 있을지는 미지수라는 평가가 여전히 지배적이다.

15일 부동산ㆍ금융 전문가들은 정부의 ‘주택시장 안정화 대책’에 대해 단기적으로 주요 지역의 거래가 줄어 집값 상승세가 둔화할 수 있다고 전망했다.

본지 자문위원인 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 부동산 대책을 통해 서울 강남권과 한강벨트의 수요는 거래가 일부 숨을 고를 전망”이라며 “서울 전역을 규제 지역으로 묶고 거래 시 허가를 획득해야 하는 상황이 되며 4분기 거래도 현저히 감소할 전망”이라고 진단했다.

이어 “다주택자와 고가주택 매입 대기자도 규제 지역의 세금 부담과 대출 문턱이 높아지면 불장이 일시적으로 주춤해질 수 있다”고 덧붙였다.

송승현 도시와경제 대표도 “이번 대책은 여러 강도 높은 규제 조치를 한꺼번에 동원했기에, 과열세가 뚜렷한 서울과 수도권 핵심 지역에서 단기적 거래 위축과 조정 압력이 가해질 것”이라며 “규제 지역으로 묶이면 주택담보인정비율(LTV), 대출 여력, 청약 경쟁력 등이 감소하면서 매수세가 위축될 것이고, 특히 갭투자(매매가와 전세가의 차액만으로 집을 매수하는 것)나 다주택 투자 수요가 둔화할 것으로 예상된다”고 내다봤다.

다만 장기적 효과에 대해서는 전문가 대다수가 장담할 수 없다는 의견을 내놨다.

임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수(본지 자문위원)는 “주요 지역의 집값이 잠시 소강 국면을 맞겠지만, 장기적인 효과는 기대하기 어렵다”며 “1기 신도시에서 빠진 지역 등 주택 수요가 있다고 검증된 지역들로 또 다른 풍선효과가 예상되고, 무차별적인 규제로 결과적으로 수도권 전체 주택 시장이 상향 평준화될 것”이라고 관측했다. 그러면서 “수요의 최정점에 있는 현금 부자가 몰리는 지역은 규제와 무관하게 흐름이 움직일 것”이라고 말했다.

최황수 건국대 부동산대학원 교수도 “단기적인 효과는 기대되지만 근본적으로 집값을 잡긴 어려울 것”이라며 “당장 공급이 확대되지 않아 수요과 공급의 균형이 맞지 않는데, 금리 인하 신호도 있어 어떤 정책을 펴도 장기 효과로 이어지긴 어렵다”고 분석했다.

이처럼 이번 대책이 단기적으로 거래를 위축시키는 데 그칠 것이란 관측이 대세인 가운데, 전세 시장에서는 월세 전환 속도를 오히려 높일 수 있다는 전망이다.

함영진 랩장은 “전세대출 규제로 전세가 상승 압력이 지속되며, 월세화와 임차인 주거비 부담은 계속될 것”이라고 말했다.

또 실수요자들은 대출 규제가 강화된 만큼 주택 구매 시 신중하게 접근해야 한다는 지적도 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원(본지 자문위원)은 “실수요자들은 당분간 시장 추이를 지켜보는 게 좋겠다”며 “대출 문턱이 높아진 만큼 주택을 계약하기에 앞서 반드시 은행 창구를 들러 대출 가능 금액을 알아보는 게 중요하다”고 조언했다.