오히려 시장 조일 수도…규제 지역 늘리고, 대출 조일 수 있어 [이재명 정부 부동산정책 청사진은③]

▲서울 시내 시중은행에 주택담보대출 상품 관련 현수막이 붙어 있다. 조현호 기자 hyunho@

서울 아파트값이 19주 연속 상승세를 보이고 상승 폭도 가팔라지자 정부는 “정책 수단을 총망라할 것”이라며 으름장을 놨다. 하지만 서울과 수도권에선 대규모 주택 공급안을 내놔도 단기간 과열된 매수 심리를 냉각하긴 쉽지 않은 상황이다. 이에 주택 실수요에 직접 영향을 줄 수 있는 수도권 규제 지역 확대와 가계대출 조이기 방안 등이 쓰일 것이란 분석도 나온다.

18일 부동산 업계에 따르면 정부가 단기 주택 수요를 억제하기 위해 쓸 방안으로 가장 현실성이 높은 대책은 서울과 경기 핵심지에 대한 규제 지역 확대다. 규제 예상 지역으로는 단기간 집값이 오른 서울 성동구와 마포구 등 핵심지와 함께 경기 과천시 등이 언급된다.

조정대상지역 지정 조건으로는 ‘최근 3개월간 주택값 상승률이 물가상승률의 1.3배 이상’, 투기과열지구는 ‘최근 3개월간 주택값 상승률이 물가상승률의 1.5배’ 등 정량적 기준과 함께 ‘주택 전매 행위 성행 등으로 주거 불안의 우려가 있는 경우’ 등 정성적 기준이 추가된다. 최근 3개월 기준으로 물가지수는 1% 미만으로 올랐는데 한국부동산원 통계 기준 월간 아파트값 상승률은 과천 5.12%, 서울 성동구 2.65% 등으로 규제 지정 기준을 한참 웃돈다.

현재 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구는 토지거래허가구역(토허제) 지정 이외에도 조정대상지역과 투기과열지구 등 ‘삼중 규제’를 받고 있다. 앞서 2022년까지 서울과 경기 과천시, 하남시, 광명시, 성남시 분당구와 수정구 등 5개 지자체가 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정된 바 있다. 이후 2023년 1월 5일 강남 3구와 용산구 제외한 모든 지역의 규제가 풀렸다.

조정대상지역으로 지정되면 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등이 50%로 제한된다. 비규제 지역의 LTV가 70%인 것과 비교하면 대출 규모가 제한되는 셈이다. 또 다주택자에 양도소득세 중과세율이 적용된다. 투기과열지구에선 분양권 전매 제한과 대출 규제(LTV 50%·DTI 40%) 등의 규제가 적용된다.

정부가 내놓을 또 다른 수요 억제 카드로는 대출 규제 방안이 언급된다. 2019년 시행됐던 투기과열지구 내 ‘15억 원 초과 주택대출 금지’가 일부 효과를 냈던 만큼 비슷한 대출 규제가 다시 나올 수 있다는 분석이다. 투기과열지구 내 ‘15억 원 초과 주택대출 금지’는 2022년 12월 무주택자와 기존 주택 처분 예정인 일시적 2주택자를 대상에 한정해 해제한 바 있다.

금융당국은 이미 간접적으로 대출 규제에 나선 상황이다. 금융권에 따르면 금융당국은 16일 은행권 가계대출 담당 부행장을 소집해 비공개 가계부채 간담회를 진행했다. 주택 실수요가 늘면서 주택담보대출을 중심으로 한 가계대출 규모가 증가하자 시중은행의 대출 영업에 제동을 건 것이다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “정부가 쓸 수 있는 카드가 제한적이다. 세금 규제는 안 한다고 말을 해버린 상황”이라며 “공급 청사진을 제외하면 대출 규제와 조정대상지역 지정 등 규제지역 확대 정도의 카드만 쓸 수 있을 것”이라고 진단했다.