‘천정부지’ 아파트 전셋값에 월세 수요 폭등… “갱신계약 원해요”

▲2023~2024년 분기별 서울 아파트 전월세 거래 비중. (자료제공=부동산R114)

전방위 대출 규제로 억눌린 매매 수요가 임대차 시장에 머무르고 있다. 2022년부터 불거진 전세 사기 여파와 2023년 중순부터 꾸준히 오르막길을 걸어온 전셋값에 수요자 다수가 월세 시장으로 이동했기 때문으로 풀이된다.

10일 부동산 정보제공업체 ‘부동산R114’에 따르면 지난해 4분기 서울 아파트 임대차 계약에서의 전세 비중은 56.0%(3만112건), 월세 비중은 44.0%(2만3657건)로 집계됐다. 직전 분기 대비 월세 비중이 3.3%포인트(p) 증가했다. 같은 기간 월세지수는 144.47포인트로 역대 최고치를 기록했다.

계약 유형별로는 갱신계약 비중이 2023년 3분기 이후 증가세를 보이고 있다. 지난해 4분기에는 최근 2년 사이 최대치(31.6%)를 찍었다.

2023~2024년 전·월세 거래가 가장 많았던 서울 송파구 ‘헬리오시티’ 전용 84㎡의 2023년 1분기 평균 전세보증금은 8억1000만 원이었다. 지난해 4분기의 경우 10억 원으로 약 23% 증가했다. 전세 보증금의 80%를 금리 4.5%(최근 2년 시중 5대 은행 전세자금대출 평균금리)에 대출받는다고 가정하면, 244만 원이던 월 이자가 300만 원까지 늘어나는 셈이다.

동일단지·면적의 월세(갱신계약) 보증금은 큰 변동이 없었으나 126만 원이던 월 차임이 178만 원까지 상승했다. 증가율로 보면 약 40%다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 “월세 급등에도 갱신계약 비중의 속도가 빨라졌다”며 “높아진 전셋값 문턱을 넘지 못한 수요자들이 신규 전세나 월세 계약을 체결하기보다 계약갱신청구권을 활용해 기존 월세 계약을 연장한 영향이 크다”고 분석했다.

전셋값은 더욱 오를 전망이다. 주택도시보증공사(HUG)가 전세대출보증 비율을 현행 100%에서 90%로 인하하겠다고 예고하며 한도가 축소될 것이라는 우려가 팽배해서다. 올해에는 수도권 신축 아파트 입주 물량 부족 문제도 수면으로 올라왔다.

김 연구원은 “전셋값 상승에 따라 보증금 마련이 어려워지게 되면 수요는 자연스레 순수 전세보다는 반전세나 월세로 전환될 수밖에 없다”며 “‘전세의 월세화’는 당분간 지속할 것”이라고 말했다.