악재많은 주택시장 괜찮을까?

입력 2017-03-29 00:00 수정 2017-03-29 10:26

최영진 기자 choibak14@etoday.co.kr

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공급량ㆍ금리 인상 여파로 가격하락 불가피

『최영진 대기자의 현안진단』

국토연구원이 최근 올해 주택시장에 미칠 영향 요인 분석과 전망이라는 보고서를 내 놓았다.

미국의 금리 인상에다 공급과잉이라는 큰 변수가 도사리고 있는 상황이어서 권위있는 국책연구기관인 국토연의 자료에 새삼 관심이 간다.

자료에 따르면 올해 주택 준공물량 증가에다 금리 인상 여파로 주택가격과 전셋값은 지난해보다 하락할 것으로 전망됐다.

준공물량이 10~20% 증가할 경우 주택가격은 0.2~0.4% 포인트, 전세가격은 0.3~0.6% 포인트 떨어진다고 것이다.

여기다가 금리가 0.5~1% 포인트 상승하면 주택가격은 0.3~0.6% 포인트 하락한다고 분석했다.

그렇다면 주택물량 측면을 가늠해보자.

준공물량은 공동주택의 경우 인·허가가 이뤄진 뒤 평균 25개월 시차로 완공되는 점을 감안할 때 2015년 공급 분은 올해 초반부터 입주를 시작하게 된다.

지지난해 주택공급 물량은 다가구주택의 개별 주택을 포함해 88만5394가구에 이르고 이중 아파트는 53만4931가구다.

아파트 기준으로 2014년보다 53.9% 증가한 수치다.

지난해 공급 분은 총 84만8731가구이고 내년 초반부터 입주시점에 다다르는 아파트는 전년 대비 5.3% 감소한 약 50만6816가구다.

국토연의 분석대로라면 올해는 전년 대비 아파트 입주 물량이 약 54% 증가했으니 가격이 1% 이상 떨어지게 된다.

공급 물량이 10% 늘어날 때 집값이 0.2% 하락한다는 국토연의 분석을 감안할 때 그렇다는 얘기다.

그러나 올해와 달리 내년에는 전년 대비 입주물량이 오히려 줄어드는 것으로 나타나 상황이 반전될 수 있다는 논리가 형성된다.

수도권도 그렇다. 올해 입주가 시작되는 아파트 즉, 2015년 인·허가 분은 전년보다 77.1% 증가했고 내년 입주를 맞게 되는 지난해 인·허가 물량은 전년 대비 5.3% 준 것으로 조사됐다.

서울의 경우 올해 입주 분은 전년대비 42.5% 증가했으며 내년 완공 물량은 전년보다 3.9% 감소했다. 전국적이든 수도권이든 내년 입주 물량은 올해보다 적게 나온다는 소리다.

물론 물량을 통해 도출한 가격변화 관련 공식이 주택시장에서 맞아 떨어질 것이라는 확신은 없다. 이론상 그렇다는 말이다.

시장은 공급 물량 하나만의 영향을 받는 것이 아니기 때문이다. 금리도 그렇고 정부 정책도 큰 변수가 된다.

다음은 금리 문제를 짚어보자.

먼저 미국의 분위기다.

미군의 연방준비제도 이사회는 올해 한번에 0.25% 포인트 씩 총 3차례 올릴 계획이라고 밝혔다. 올해부터 3년간 9차례에 걸쳐 금리 인상을 단행해 중장기적으로 기준금리를 3% 대를 유지하겠다는 게 연준의 생각이다. 최근 금리 인상으로 미국금리는 0.5~0.75%다.

연준이 시나리오대로 올해 같은 폭으로 금리를 두 차례 더 올린다면 미국의 기준금리는 한국의 1.25%보다 같거나 높아진다.

미국 금리가 우리보다 높아지면 국내에 유입된 외국자본이 빠져나갈 소지가 다분하다.

한국은 경제상황을 고려할 때 미국처럼 계속 금리를 올릴 수는 없다. 그랬다가는 여기저기서 큰 사달이 벌어질 가능성이 크기 때문이다.

하지만 금리 역전현상으로 외국자본이 대거 유출될 경우 그냥 보고만 있을 수는 없다. 금리를 올려 이를 막아야 한다. 자본유출이 심해지면 인상카드를 빼들 수밖에 없다는 얘기다.

달러부족에 따른 외환위기가 우려돼서다.

미국이 계획대로 금리를 올린다면 우리도 어쩔 수 없이 금리를 인상할 수밖에 없다는 게 시장 분위기다.

인상 폭을 얼마로 하느냐가 관건이지만 일단 미국과 동조화하지 않을 수 없다는 소리다.

그렇게 되면 주택시장의 분위기도 달라진다.

내년 입주 물량이 전년보다 줄어든다 해도 금리 부담에 따른 경제위축의 냉기류를 피할 수 없을 것 같다.

마땅한 투자처가 없어 여윳 돈들이 부동산 시장을 기웃거리는 형국이지만 금리가 올라가면 부동산 투자 메리트가 떨어져 수요 감소는 불가피하다.

내년 입주 물량이 전년보다 감소해 금리 인상에 따른 가격 하락 요인을 좀 퇴색시키지 않을까 하는 분석도 있지만 전반적인 경제 여건이 워낙 안 좋아 의미가 없을 듯 싶다.

전년보다 입주 물량이 줄어드는 것은 사실이지만 평년에 비해 공급량이 너무 많아 국토연의 영향요인 분석 논리는 여기에 적용하기 어렵다.

지역별로 차이는 있겠으나 전반적인 주택시장은 위축국면으로 접어드는 것은 분명하다. 국토연이 분석한 가격 하락폭 수치에 비해 시장에서 감지되는 체감 경기는 의외로 춥게 느껴질 공산이 크다.

#올해주택시장전망 #국토연구원 #공급물량과주택가격 #금리인상과주택가격 #부동산진단

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