정부는 ‘공급’, 민심은 ‘대출’…부동산 정책·체감 엇박자 [수요는 지금, 공급은 안갯속 ①]

토론회 국민 제안, 주택금융에 집중
공급 앞서 규제 강화, 실수요자 부담

(출처=챗GPT)

이재명 대통령 주재 부동산 토론회를 앞두고 국민들이 가장 시급한 과제로 꼽은 것은 ‘금융 규제 완화’다. 정부가 수도권 140만 가구 공급을 강조하고 있으나 수요자들은 당장 살 집을 구하는 데 필요한 자금 조달 부담 완화를 원하는 것이다. 전문가들은 정책과 시장 체감의 엇박자를 줄이는 동시에 시장이 예측하고 대응할 수 있는 정책 운용이 필요하다고 강조한다.

21일 부동산 토론회 홈페이지에 따르면 개설 일주일여 만에 국민 제안이 3000건 이상 접수됐다. 이날 오후 1시 기준 가장 많은 비중을 차지한 분야는 주택금융이다. '1주택 실거주자 대출 규제를 완화해 달라', '청년 실거주 목적 대출 규제를 개선해 달라', '실수요자를 위한 금융권 대출총량 규제를 완화해 달라'는 의견이 잇따랐다. 국민들이 가장 시급하게 느끼는 부동산 문제가 공급 확대보다 당장의 자금 조달과 주거 안정에 있다는 점을 보여준다.

이재명 정부는 출범 직후부터 강도 높은 가계부채 관리에 나섰다. 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 제한하고 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지해 전세보증금을 활용한 갭투자(전세 낀 매수)를 차단했다. 같은 지역의 생애최초 주택 구입자의 주택담보대출비율(LTV)도 기존 80%에서 70%로 낮췄다. 최근에는 시중은행들도 자체적으로 주택담보대출 한도를 축소하는 등 금융권 전반의 대출 문턱이 높아졌다.

수요자들의 바람과 달리 정부는 공급 확대만 강조하는 모양새다. 정부는 지난해 9·7 공급대책에서 2030년까지 수도권 135만 가구를 착공하겠다고 발표한 데 이어 올해 1월 도심 공급대책을 통해 6만 가구를 추가하면서 공급 목표를 140만 가구 이상으로 확대했다. 최근에는 3기 신도시 착공 시기를 앞당긴다는 계획도 내놨다.

시장에서는 실질적인 공급 효과가 나타나기까지 상당한 시간이 필요하다는 점에서 당장 내 집 마련이나 주거 이전이 필요한 실수요자의 어려움을 해소하기에는 한계가 있다는 지적이 나온다. 사업지별 추진 일정과 착공 시점이 구체적으로 확인되지 않아 공급 확대에 대한 기대를 품기 어려운 상황도 문제로 꼽힌다.

특히 공급 확대 정책과 금융 규제가 충돌하는 사례도 나타난다. 재건축·재개발 사업은 이주가 완료돼야 철거와 착공이 가능하지만, 이주비 대출 역시 가계대출 규제의 영향을 받으면서 사업 속도가 늦어질 수 있다는 우려가 제기된다. 실거주 목적의 갈아타기 수요까지 투기로 관리되면서 주택시장 순환이 위축될 수 있다는 지적도 나온다.

본지 자문위원인 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "대규모 주택 공급은 장기간이 소요되는 만큼 현시점에서 시장이 효과를 체감할 시기를 예측하기 어렵다"며 "공급 확대 정책의 실효성을 높이려면 시장 원칙을 훼손하지 않는 범위에서 실수요를 뒷받침할 현실적인 지원 방안도 함께 마련해야 한다"고 말했다.