집은 더 짓고 투기 돈줄은 죈다 [부동산 정책 윤곽 ①]

3기 신도시 공급 속도전
비아파트 공급 확대 추진
대출 규제는 실수요와 차등
종부세·양도세 개편 예고

정부가 마련한 첫 부동산 정책 토론회와 국토교통부의 대통령 업무보고를 통해 부동산 정책의 윤곽이 드러났다. 공급 확대와 투기 억제를 양대 축으로 3기 신도시 등 주택 공급은 최대한 앞당기고 초고가·비거주 주택에 대한 규제는 강화하는 한편, 청년 등 실수요자에 대한 주거 지원은 확대한다는 구상이다.

19일 관계부처와 부동산업계에 따르면 국토교통부는 최근 부동산 정책 토론회와 대통령 업무보고에서 3기 신도시 주요 지구의 착공 시기를 최대 2년 앞당기는 방안을 제시했다. 1·29 대책에서 발표한 과천·태릉 등 도심 우수 입지 공급도 속도를 높여 추진할 계획이다.

비아파트도 주요 공급 확대 방안이다. 아파트 전세가 줄고 월세 비중이 커지면서 오피스텔과 도시형생활주택 등 비아파트를 실수요자의 주거 사다리로 육성하겠다는 것이다. 국토부가 주최한 첫 번째 부동산 정책 토론회에서도 비아파트 활성화가 핵심 의제로 다뤄졌다.

임대주택 공급도 확대될 전망이다. 공공 중심이었던 공급 체계를 기업 등 민간까지 넓히고 상업용 등 비주택 용지의 임대주택 전환도 활성화할 방침이다. 이와 함께 도심복합사업의 서울 신규 후보지도 이달 중 발표할 예정이다.

실수요자 금융 지원도 손질될 가능성이 있다. 금융 분야 토론회에서는 청년층의 주택담보대출 규제 완화가 주요 쟁점으로 논의됐다. 재건축·재개발 사업의 속도를 높이기 위한 이주비 대출 역시 가계대출 규제 대상에서 제외해야 한다는 목소리도 높았다.

투기 수요를 억제하기 위한 금융 규제는 강화될 것으로 보인다. 대표적으로 '거시건전성 관리부담금' 도입이 거론된다. 주택담보대출 규모에 비례해 부담금을 부과하는 방식으로, 예컨대 15억원 상당의 주택을 매입하며 6억원을 대출받고 부담금률이 연 2%로 적용되면 연간 약 1200만원의 부담금을 추가로 부담해야 한다. 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR), 대출 한도 규제와는 별개로 대출 비용 자체를 높여 과도한 차입 수요를 억제하겠다는 취지다.

전세사기 방지를 위한 제도 개선도 추진된다. 정부는 전세보증금을 임대인이 아닌 공적 기구가 관리하는 '안심신탁사업' 도입을 검토하고 있다. 임차인의 보증금 미반환 위험을 줄이기 위한 장치다.

세제 개편도 예고됐다. 이재명 대통령이 지속적으로 언급해온 것처럼 종합부동산세는 현재의 '주택 수' 중심 과세 체계에서 '보유 자산가액' 중심으로 전환하는 방안이 유력하게 거론된다. 여러 채를 보유하지 않더라도 초고가 주택이라면 더 많은 보유세를 부담하도록 하겠다는 취지다. 양도소득세 장기보유특별공제 역시 단순 보유 기간보다 실제 거주 여부를 중심으로 제도를 개편하는 방향이 검토되고 있다.

본지 자문위원인 김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "이번 토론회를 통해 공급 확대와 투기 수요 억제에 대한 정부의 의지를 확인할 수 있었다"며 "정부가 제시한 대로 공공 부문의 공급은 계획대로 속도감 있게 추진하는 한편 민간의 공급 역량을 끌어낼 수 있는 규제 개선도 병행돼야 한다"고 말했다.