홈플러스 리스크 커진 롯데건설…PF 부담 다시 시험대

후순위 PF보증 5738억원…상동점 포함 7294억원
선순위 8500억원 하반기 만기…차환 여부 관건
수익성 개선에도 차입·브릿지론 부담 여전
롯데건설 “기존 유동성 운용 범위 내 관리”

▲롯데건설 사옥 전경 (사진제공=롯데건설)

서울회생법원이 홈플러스의 기업회생절차 폐지를 결정하면서 건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 수면 위로 떠올랐다. 특히 홈플러스 관련 후순위 PF 대출 보증 규모가 가장 큰 롯데건설은 홈플러스 임대료 유입 중단과 대출 차환 여부에 따라 금융비용 지원과 대위변제 부담이 확대될 수 있다는 관측이 나온다.

7일 한국신용평가에 따르면, 주요 건설사의 홈플러스 관련 후순위 PF 대출 보증 규모는 총 7163억원으로 집계됐다. 이 가운데 롯데건설이 5738억원으로 전체의 약 80%를 차지했다. DL이앤씨의 후순위 대출 규모는 약 1425억원이며 SK에코플랜트와 GS건설은 관련 우발채무를 모두 해소한 상태다. 부천 상동점 관련 후순위 본 PF 보증 1556억원까지 포함하면 롯데건설의 관련 보증 규모는 7294억원으로 늘어난다.

부천 상동점은 폐점 후 개발사업이 진행 중이지만 해당 사업 시행사가 영통점과 대구 칠곡점, 인천 작전점을 보유한 펀드의 후순위 수익증권을 보유하고 있다. 한신평은 이를 근거로 부천 상동점 후순위 본 PF 보증도 홈플러스의 신용위험과 일정 부분 연계된 것으로 판단했다.

홈플러스 점포 개발사업의 선순위 PF 대출 잔액은 총 1조5108억원이다. 이 가운데 롯데건설이 참여한 사업장의 선순위 대출은 1조2650억원, DL이앤씨 참여 사업장은 2458억원이다. 이는 건설사의 보증액이 아니라 해당 건설사가 시공사로 참여한 사업장의 선순위 대출 잔액이다.

롯데건설은 본 PF 전환과 자산 유동화 등을 통해 홈플러스 관련 부담을 줄여왔다. 6월 부천 상동점과 동대문점이 본 PF로 전환되면서 부천 상동점 관련 보증을 제외한 후순위 PF 보증은 3월 말 1조425억원에서 이달 5738억원으로 감소했다. 영등포점은 매각을 추진하고 있으며 나머지 점포는 개발이나 매각, 신규 임차인 확보 등을 검토 중이다.

다만 홈플러스가 파산 절차에 들어가 운영 중인 점포가 폐점하고 임대료 유입이 끊기면 금융비용 지원 부담이 커질 수 있다. 홈플러스의 회생절차 신청 이후 임대료 조정 등으로 점포 보유 법인이 금융비용을 자체적으로 충당하기 어려워지면서 롯데건설 등 보증 건설사들은 후순위 PF 차입금의 금융비용 부족분을 지원해왔다.

대출 만기도 잇따라 돌아온다. 롯데건설 참여 사업장의 선순위 대출 가운데 영등포점·금천점·동수원점·센텀시티점 관련 5800억원은 다음 달 만기가 도래한다. 부천 상동점과 영통점·대구 칠곡점·인천 작전점 관련 2700억원도 10월 만기를 앞두고 있다. 후순위 PF 보증 5738억원은 내년 3월 만기가 돌아온다. 올해 하반기에만 선순위 대출 8500억원의 만기가 예정돼 있어 자산 매각과 차환 여부가 금융 부담을 좌우할 전망이다.

한신평은 후순위 PF 대출의 경우 홈플러스가 영업을 중단하거나 임대차계약이 해지되더라도 건설사의 금융비용 지원 등을 통해 당장의 기한이익상실(EOD)은 피할 수 있을 것으로 내다봤다. 다만 만기 시점에 차환이 이뤄지지 않으면 건설사의 대위변제 부담이 발생할 수 있다고 분석했다.

선순위 대주단이 EOD를 선언하고 점포 자산을 매각하는 경우에도 매각대금이 대출금을 밑돌면 건설사의 부담으로 이어질 수 있다. 사업을 계속 추진하기 위해 선순위 PF 대출에 추가 신용보강을 제공하거나 관련 차입금을 직접 인수할 가능성도 배제하기 어렵다.

한 건설업계 관계자는 “홈플러스가 파산 절차에 들어갈 경우 점포 자산 가치가 얼마나 인정받을 수 있을지가 관건”이라며 “후순위 대출은 선순위 대비 회수 가능성이 낮아 건설사가 부담해야 하는 규모가 예상보다 커질 가능성도 있다”고 설명했다. 이어 “선순위 대주단이 EOD를 선언하면 시공사의 대위변제 부담으로 이어질 수 있다”고 덧붙였다.

관건은 롯데건설이 PF 부담을 감내할 재무 여력을 갖추고 있는지다. 최근 영업이익과 순이익이 개선됐지만 차입 부담은 여전하다. 연결 기준 1분기 말 단기차입금 및 유동성 장기부채는 1조4703억원으로 지난해 말 1조3858억원보다 증가했다. 장기차입금 및 사채도 같은 기간 1조1942억원에서 1조5174억원으로 늘었다.

PF 우발채무 부담도 이어지고 있다. 1분기 말 기준 롯데건설의 PF 보증금액은 3조3909억원이며 관련 대출잔액은 2조9713억원이다. 이 가운데 브릿지론 대출잔액은 2조8713억원으로, 1년 안에 만기가 돌아오는 금액이 2조4754억원에 달한다. 전체 브릿지론 대출잔액의 약 86.2%다. 브릿지론은 본PF 전환 전 토지 매입비 등을 조달하는 단기 대출로 사업이 지연되면 금융비용 부담이 커진다.

롯데건설 관계자는 “홈플러스 회생 절차 흐름에 따른 최악의 시나리오를 포함한 각 상황별 대응 준비를 마쳤다”며 “부천 상동점과 동대문점의 본 PF 전환, 추가 부지 매각 등 사업화 또는 유동화 단계가 정상적으로 속도를 내고 있고 홈플러스 관련 자금소요를 기존 유동성 운용 범위 내에서 관리하고 있다”고 말했다.