"이미 계약했는데 대출 줄어드나요?"…동탄·기흥·구리 집 살 때 달라지는 것[Q&A]

생애최초는 LTV 70% 유지…주택가격별 한도 적용
6월 30일까지 계약·대출신청 땐 종전 규정 가능
전세대출 보유자, 3억 초과 아파트 취득 시 회수

▲정부가 최근 집값이 큰폭으로 상승한 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정하고 토지거래허가구역으로 설정한다고 발표한 30일 경기 화성시 동탄 아파트 단지 일대. 한국부동산원에 따르면 22일 기준 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높았다. 구리시는 7.87%, 기흥구는 6.21% 올랐다. 국토부의 규제지역 지정과 함께 경기도는 시도 도시계획위원회를 거쳐 이들 3개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 규제지역 효력은 내달 1일부터 시작된다. 토허구역은 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 적용된다. 신태현 기자 holjjak@

경기도 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시가 규제지역으로 지정되면서 다음 달 1일부터 강화된 대출규제가 적용된다. 일반 차주의 주택담보대출비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

다만 생애최초 주택구입자와 정책모기지 이용자는 완화된 LTV를 적용받는다. 규제지역 지정 전에 계약했거나 대출 신청을 마친 경우에도 일부 예외가 인정된다. 주요 내용을 Q&A로 정리했다.

Q. 규제지역 지정으로 무엇이 달라지나
A. 일반 차주가 동탄구·기흥구·구리시에서 주택담보대출을 받을 때 LTV가 70%에서 40%로 낮아진다. 다주택자는 수도권 내 주택 구입 시 규제지역 여부와 관계없이 LTV 0%가 적용된다.

Q. 생애최초 주택구입자도 LTV가 줄어드나
A. 아니다. 생애최초 주택구입자는 규제지역에서도 LTV 70%가 유지된다. 서민·실수요자는 LTV 60%, 디딤돌대출은 70%가 적용된다. 다만 주택가격별 대출한도는 그대로 적용된다. 금융권 주담대는 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 주택은 최대 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원까지만 가능하다.

Q. 이미 계약한 사람도 새 규제를 적용받나
A. 6월 30일까지 금융회사 전산상 대출 신청 접수가 완료됐거나 주택매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명하면 종전 규정을 적용받을 수 있다. 토지거래허가 대상 주택은 6월 30일까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청 접수한 경우에도 종전 규정 적용이 가능하다.

Q. 전세대출이 있는 사람이 규제지역 아파트를 사면 어떻게 되나
A. 전세대출 보유자가 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 취득하면 전세대출이 회수된다. 분양권과 입주권도 포함된다. 다만 규제지역 효력 발생 전날까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명하면 예외가 인정될 수 있다.

Q. 전세대출은 아파트를 사는 즉시 회수되나
A. 일반 아파트는 소유권 이전 등기가 끝나는 시점에 회수된다. 분양권·입주권은 준공 뒤 소유권 이전 등기일 또는 잔금대출 실행일 중 빠른 날을 기준으로 한다. 다만 취득한 아파트에 세입자가 살고 있고 임대차계약 기간이 남아 있으면 일정 기간 회수가 유예될 수 있다.

Q. 신용대출로 집을 사는 것도 제한되나
A. 1억원 초과 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 살 수 없다. 주택이 규제지역인지 여부는 매매계약 체결일을 기준으로 판단한다.

Q. 기존 중도금대출이나 대환대출도 LTV 40%가 적용되나
A. 증액 없이 중도금대출을 잔금대출로 전환하는 경우에는 중도금대출 취급 당시의 LTV를 적용할 수 있다. 기존 주담대를 증액 없이 갈아타는 대환대출도 기존 대출 취급 시점의 LTV 규제비율을 적용받을 수 있다.

Q. 사업자대출로 주택을 사는 것은 가능한가
A. 제한된다. 주택 매매·임대사업자뿐 아니라 다른 사업자도 규제지역 소재 주택을 구입하기 위한 주택담보대출을 사업자대출 형태로 받을 수 없다. 다만 6월 30일까지 계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명하면 종전 규정을 적용받을 수 있다.