"동탄 사는 김 부장, 내일부터 주담대 6억→3.6억"…전세·신용대출도 막힌다 [6.30 대책]

9억 주택 주담대 6억→3억6000만원 축소
무주택자·처분조건부 1주택자 LTV 40% 적용
전세대출·신용대출 활용한 우회 매수도 제한

▲정부가 최근 집값이 큰폭으로 상승한 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정하고 토지거래허가구역으로 설정한다고 발표한 30일 경기 화성시 동탄 아파트 단지 일대. 한국부동산원에 따르면 22일 기준 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높았다. 구리시는 7.87%, 기흥구는 6.21% 올랐다. 국토부의 규제지역 지정과 함께 경기도는 시도 도시계획위원회를 거쳐 이들 3개 지역을 토지거래허가구역으로 지정했다. 규제지역 효력은 내달 1일부터 시작된다. 토허구역은 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 적용된다. 신태현 기자 holjjak@

내일부터 동탄·기흥·구리에서 9억원짜리 집을 살 때 주택담보대출 한도가 최대 6억원에서 3억6000만원으로 2억4000만원 줄어든다. 규제지역 지정으로 주택담보인정비율(LTV) 상한이 70%에서 40%로 낮아지고 전세대출·신용대출을 활용한 우회 매수도 제한된다.

30일 금융당국에 따르면 금융위원회는 이날 오후 신진창 사무처장 주재로 규제지역·토지거래허가구역 추가 지정에 따른 금융권 상황점검 회의를 연다. 이번 회의는 규제지역 편입에 따른 대출 취급 기준 변경 사항을 금융권에 공유하고 일선 창구에서 차주 혼선이 생기지 않도록 관리하기 위해 마련됐다. 매매계약일과 대출 신청일, 대출 실행일에 따라 규제 적용 여부가 달라질 수 있는 만큼 은행권 안내 체계도 점검할 것으로 보인다.

동탄·기흥·구리는 그동안 수도권에 속해 주택가격별 주담대 최대한도 규제는 적용받았지만 조정대상지역·투기과열지구에서는 빠져 있었다. 이에 따라 무주택자 기준 LTV 상한은 비규제지역 수준인 70%까지 적용됐다.

하지만 규제지역으로 묶이면 대출 문턱은 크게 높아진다. 무주택자와 처분조건부 1주택자는 주택구입 목적 주담대를 받을 때 LTV 40%가 적용된다. 유주택자는 원칙적으로 주택구입 목적 주담대를 받을 수 없다.

차주가 총부채원리금상환비율(DSR) 여력이 있더라도 실제 대출 가능액은 줄어든다. 예를 들어 동탄에서 9억원짜리 주택을 매매할 경우 기존에는 LTV 70%를 적용해 산술상 6억3000만원까지 가능했다. 다만 수도권 주담대 최대한도 6억원이 적용돼 실제 한도는 6억원이었다. 하지만 앞으로는 LTV 40%가 적용돼 3억6000만원까지만 대출받을 수 있다.

집값 구간별 주담대 한도 규제도 함께 적용된다. 현재 수도권 주택구입 목적 주담대는 △15억원 이하 주택은 최대 6억원 △15억원 초과~25억원 이하 주택은 최대 4억원 △25억원 초과 주택은 최대 2억원으로 제한돼 있다. 동탄·기흥·구리도 이미 수도권에 포함돼 이 규제를 받아왔지만 이번 규제지역 지정으로 LTV 상한까지 낮아지면서 실제 대출 가능액은 더 줄어든다.

전세대출을 활용한 우회 매수도 막힌다. 전세대출을 보유한 차주는 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 새로 취득할 수 없다. 반대로 규제지역에서 3억원 초과 아파트를 취득한 차주도 전세대출 이용이 제한된다.

신용대출 규제도 적용된다. 1억원을 초과하는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년 동안 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다. 주담대뿐 아니라 전세대출과 신용대출까지 함께 묶어 주택 매수 자금 조달 경로를 차단하는 구조다.

금융당국은 규제지역 추가 지정 직후 대출 수요가 은행 창구에 몰리거나 규제 적용 시점을 둘러싼 문의가 늘어날 수 있다고 보고 있다. 특히 기존에 대출 상담을 받았거나 매매계약을 체결한 차주들이 새 규제 적용 여부를 확인하려는 수요가 커질 가능성이 있다.

금융권 관계자는 "규제지역 지정으로 LTV와 전세대출, 신용대출 규제가 동시에 바뀌는 만큼 초기에는 창구 혼선이 불가피할 수 있다"며 "대출 실행 단계에서 계약일과 신청일, 주택가격 등을 기준으로 적용 규정을 꼼꼼히 확인해야 할 것"이라고 말했다.