[일문일답] “동탄·기흥·구리 규제, 시장안정 효과…차입·갭투자 수요 줄 것”[6.30 대책]

▲이유리 국토교통부 주택정책과장이 30일 정부서울청사에서 ‘수도권 규제지역 추가’ 방안을 발표하고 있다. (천상우 1000tkddn@)

정부가 경기 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구 및 조정대상지역으로 추가 지정한다. 해당 지역은 7월 1일부터 규제지역 효력이 발생한다. 경기도는 같은 지역을 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정할 계획이다. 정부를 이를 통해 시장 안정과 갭투자 수요 축소 효과가 있을 것으로 보고 있다.

다음은 국토교통부 백브리핑 주요 일문일답.

Q. 기존 규제에도 집값이 오른 지역이 있는데 이번 조치가 효과가 있다고 보나.

규제지역이나 토지거래허가구역이 어느 정도 효과가 있었는지에 대해서는 보는 사람마다 의견이 있을 수 있다. 다만 규제지역을 지정하지 않았다면 지금과 비교해 시장이 어떻게 됐을지를 봐야 한다. 규제지역 지정 이후 대출 차입을 통한 주택 구입이나 갭투자를 통한 주택 구입 수요는 많이 줄었고, 거래량도 피크 때보다 많이 꺾여 있는 상황이다.

Q. 이번 규제로 인접 비규제지역에 풍선효과가 나타날 가능성은 없나.

이전에 규제지역을 지정할 때는 서울 전역과 인근 지역까지 상승세가 확산되는 상황이어서 비교적 광범위한 지역에 규제지역과 토지거래허가구역을 지정했다. 이번에는 동탄과 반도체 라인을 중심으로 상승세가 높은 상황으로 보고 있다. 유사한 수요가 어느 정도 지역 범위까지 퍼질 수 있는지를 고려하면 지금보다 아주 광범위하게 퍼질 가능성은 낮지 않나 보고 있다. 다만 시장 상황을 계속 보면서 필요한 조치를 하겠다.

Q. 새로 지정되는 토지거래허가구역에도 실거주 유예가 적용되나.

신규 지정되는 토지거래허가구역 세 곳에도 기존 시행령 개정을 통해 도입된 한시적 실거주 유예 조치가 그대로 적용된다. 기준도 동일하다. 5월 12일부터 신청일까지 무주택자인 경우에 한정해 허용된다. 쉽게 말하면 이번에는 토지거래허가구역 대상 지역이 세 곳 추가된 것이고, 제도의 틀과 내용은 기존과 같다. 새로 추가된 것은 없고 대상 지역만 추가됐다고 보면 된다.

Q. 이미 지정 기준을 충족한 지 시간이 지났는데, 지정이 늦어진 것 아닌가.

정량적인 지정 기준을 운용하고 있지만 정량 기준을 충족했다고 해서 즉시 지정하고, 미충족했다고 해서 즉시 해제하는 것은 아니다. 전체적인 주택시장 상황을 계속 지켜보고 종합적으로 판단해 결정했다. 특정 지역은 상승률이 앞서 나타난 측면도 있었지만 양도세 중과 등 시장에 영향을 줄 수 있는 이슈도 중간에 있었다. 전체 시장 흐름을 고려해 모니터링한 결과 이번에 지정하기로 결정했다.

Q. 안양 만안구, 수원, 군포 등 다른 경기 지역도 상승률이 높은데 이번에 지정하지 않은 이유는 무엇인가.

조정대상지역은 최근 3개월 물가상승률과 주택가격 상승률을 비교해 1.3배를 기준으로 판단한다. 법령상 기준이 그렇다. 이번에 지정된 세 지역은 1.3배 요건을 충족했기 때문에 지정 대상에 포함했다. 다른 지역은 1.3배 요건에 미달해 이번에는 법령상 기준을 충족하지 못한 것으로 봤다. 규제지역 지정 때마다 풍선효과 우려가 있지만, 아직 과열이 나타나지 않은 지역을 지정하는 데는 조심스러운 부분이 있다. 시장을 계속 모니터링하면서 필요한지 여부를 판단하겠다.

Q. 경기도나 해당 지자체에서 이번 규제지역 지정에 반발하거나 우려를 표명한 것은 없나.

규제지역 지정과 관련해서는 해당 지방자치단체의 의견을 듣도록 돼 있어 경기도 의견을 수렴했다. 경기도에서도 규제지역 지정 자체에 공감한다는 입장을 표명했다. 토지거래허가구역 지정과 관련해서도 경기도와 충분히 소통했고 공감대를 형성했다. 경기도가 법에 따른 절차를 거쳐 지정한 것으로 보면 된다.

Q. 세 지역에 투기적 매수세가 많다고 판단한 근거는 무엇인가.

여러 시장 지표를 보고 있다. 대표적으로 갭투자 비율, 외지인 거래 비율 등 시장 거래 지표를 고려해 시장 상황을 판단한다. 이번 대상 지역도 그런 지표를 살펴 판단했다. 기본적으로 거래량이나 가격 상승률이 높은 점도 종합적으로 고려했다.

Q. 이번 지정 지역의 차입 비중은 어느 정도인가.

차입 비중은 대략 30%를 조금 넘는 수준으로 나타나고 있다. 여기서 차입은 세입자 보증금이 아니라 대출을 말한다. 지역별로 보면 30%인 곳도 있고 40%인 곳도 있어 차이가 있다. 30%에 딱 맞춰 이해하기보다는 지역별로 30~40% 정도로 보면 된다.

Q. 동탄·기흥 상승이 반도체 성과급 등 현금성 수요 때문이라면 규제 효과가 제한적일 수 있다는 지적도 있다.

반도체 성과급 등으로 유동성 자체가 늘어나 대출 경로를 통하지 않고 자산이 많아져 주택 구입 수요가 증가하는 영향도 있을 수밖에 없다고 본다. 본인 자산으로 주택을 구입하는 것까지 정부가 개입하거나 통제할 부분은 아니라고 생각한다. 다만 그런 부분들이 주택시장 가격을 올리면 인근에서도 가격 상승에 불안해하면서 대출을 얻어 진입하려는 가수요가 몰릴 수 있다. 그런 수요를 차단하는 것만으로도 시장 불안을 잠재우는 데 효과가 있을 것으로 보고 있다.

Q. 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역은 앞으로도 항상 함께 지정되는 것인가.

세 가지 규제가 항상 세트로 움직인다고 지금 단계에서 말하기는 어렵다. 시장 상황에 따라 다를 것이다. 규제지역은 대출 규제와 세제를 통해 차입을 통한 주택 구입을 억제하는 효과가 있다. 토지거래허가구역은 실거주 의무가 발생하기 때문에 갭투자를 통해 전세를 끼고 주택을 구입하는 가수요를 차단하는 효과가 있다. 두 제도는 자금 유입 통로를 억제한다는 측면에서 상호보완적으로 역할을 한다고 본다.