씨티 "수도권 주택가격 상승세, 하반기에 더 가팔라질 것" 경고

26일 보고서 통해 "수도권 부동산 하반기에도 지속 상승" 전망
한은 기준금리 인상 예고에도 "약발 크게 먹히지 않을 것" 관측

▲<YONHAP PHOTO-5083> 찾기 힘든 전세 (서울=연합뉴스) 류영석 기자 = 서울 주택의 전체 임대차 거래 중 월세 비중이 70%에 육박하며 높은 수준을 유지하는 가운데 31일 서울의 한 부동산 중개업소에 매물 정보가 표시되어 있다. 지난 29일 국토교통부가 발표한 4월 주택통계에 따르면 1∼4월 누계 기준 서울의 월세 비중은 70.0%로 작년 동기 대비 6.4%포인트 상승했다. 2026.5.31 [e-mail]/2026-05-31 14:52:53/<저작권자 ⓒ 1980-2026 ㈜연합뉴스. 무단 전재 재배포 금지, AI 학습 및 활용 금지> (사진제공=연합뉴스)

서울을 중심으로 한 수도권 부동산 가격이 상승 흐름을 보이고 있는 가운데 7월로 예고된 한국은행의 긴축적 통화정책에도 집값 오름세가 꺾이지 않을 것이라는 전망이 나왔다. 가계의 금리 민감도가 과거 대비 낮아진 데다 고강도 대출 규제에도 역대급 주식시장 활황에 따른 차익 실현분과 성과급 유동성이 부동산시장으로 흘러가고 있다는 측면에서다.

미국계 글로벌 투자은행(IB) 씨티는 26일 '대한민국 경제 리포트'를 통해 "최근 서울 등 수도권 아파트 전세가격과 매매 가격이 빠른 속도로 오르고 있다"면서 "다음달 한은의 기준금리 인상이 유력시되고 있지만 가격 상승 흐름을 꺾을 수는 없을 것"이라고 전망했다.

보고서에 따르면 이달 4주차 기준 서울 아파트 전세가격 평균 상승세가 2013년 10월 기준 가장 높은 수준을 나타냈다. 매매가격 역시 작년 11월 이후 가장 가파른 상승세를 이어갔다. 보고서를 작성한 김진욱 씨티 이코노미스트는 "부동산 시장 과열이 결국 정부의 보유세 인상과 한은의 7월 기준금리 인상이라는 강도 높은 정책 조합을 유도할 것"이라고 내다봤다.

그러나 이 같은 전방위적 규제에도 수도권 부동산 랠리가 꺾이지 않을 것이라는 게 씨티 분석이다. 가장 큰 요인으로는 최근 주택시장의 금리 민감도가 수 년 전과 비교해 구조적으로 낮아진 점이 꼽힌다. 가계대출 잔액 중 고정금리 비중이 2021년 6월 26.7%에서 올해 40%대를 웃돌면서 당장 가계가 체감하는 이자 부담 증가가 제한적이라는 설명이다. 실제 신규취급액이 아닌 잔액 기준 주담대 고정금리 비중은 2022년 50%였으나 올해 5월 기준 64%로 확대됐다. 또 'GDP 대비 가계부채 비율 갭'이 2022년 이후 마이너스를 기록해 금리 인상이 금융 불균형을 해소하는 효과가 과거보다 작을 수밖에 없다는 시각이다.

과거 주로 대출에 의존하던 돈줄의 성격이 투자수익 등으로 변한 것도 원인이다. 씨티에 따르면 서울 상급지 중심의 주택 매수 자금은 거시건전성 규제(LTV·DSR 등)로 꽁꽁 묶인 은행 주택담보대출보다 최근 주식시장 호황으로 거둔 자본이득(양도차익)이나 반도체 등 주요 IT 대기업의 성과급 유동성에 크게 의존하고 있다. 규제 사각지대에 있는 '자기 자본'이 시장 가격 상승을 주도하고 있다는 의미이다.

여기에 정부의 보유세 인상 카드 역시 실제 세금이 부과될 2027년 하반기까지 상당한 시차가 존재한다는 점 등도 시장에 영속적인 하방 압력을 주지 못하는 것으로 분석됐다. 김 이코노미스트는 "주식 익절자금과 반도체 성과급 유동성이 지속적으로 유입 중이고, 2028년까지 서울 주택시장의 구조적인 공급 부족이 심화될 것"이라며 "수도권 주택시장 랠리는 하반기에 더 가속화될 가능성이 높다"고 밝혔다.