빚내서 집 사는 시대 끝냈지만⋯다시 뛰는 서울 집값 [6·27 대책 1년①]

주담대 6억원 제한에도 집값 상승세 더 커져
가격 안정 효과 한 달 남짓…오름세 지속
전문가 "규제론 역부족 공급 확대가 해법"

정부가 집값 안정을 위해 내놓은 '6·27 부동산 대책' 시행이 1년을 맞는다. 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 초강력 대출 규제로 '빚내서 집 사는' 방식에는 제동이 걸렸지만 효과는 오래가지 못했다. 서울 아파트값이 다시 오름세를 보이면서 집값을 잡는 데는 한계가 있다는 평가가 나온다.

25일 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 6·27 대책 직전인 지난해 5월 92.56에서 올해 5월 102.71로 10.9% 상승했다. 대책 시행 1년 전인 2024년 5월(86.73)과 지난해 5월을 비교한 연간 상승률은 6.7%였다. 6·27 대책 이후 서울 아파트값 오름세가 오히려 확대된 것이다.

서울 아파트 매매가격지수는 전반적으로 상승세를 지속했다. 대책 직후 90대 초반이던 지수는 지난해 8~9월 95를 넘어섰고, 연말에는 100에 근접했다. 올해 들어서는 1월 100을 기록한 뒤 2월 100.74, 3월 101.08, 4월 101.64로 100을 웃도는 흐름을 보여주고 있다.

6·27 대책은 가계대출 증가와 집값 상승을 억제하기 위해 정부가 내놓은 강력한 카드였다. 특히 집값과 관계없이 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한해 고가 주택 시장의 투기 수요를 겨냥했다. 또 주담대를 받아 집을 구입하면 6개월 이내 실거주하도록 해 전세를 끼고 매수하는 '갭투자'를 사실상 차단했다.

생애최초 주택 구입자에 대한 혜택도 축소됐다. 수도권과 규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV)이 기존 80%에서 70%로 낮아졌으며, 디딤돌대출과 보금자리론 등 정책대출에도 동일한 기준이 적용됐다. 정책대출 이용자 역시 대출 실행 후 6개월 이내 전입 의무를 지게 됐다.

수도권과 규제지역에서는 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지됐다. 전세보증금으로 매매대금이나 분양 잔금을 치르는 데 활용되던 대출을 막아 실거주 목적이 아닌 갭투자용 주택 매입을 차단하겠다는 취지다.

이 같은 조치는 초반에 일정 부분 효과를 내는 듯했다. 서울 아파트 거래량이 급감하고 가계대출 증가세도 둔화하는 등 시장이 빠르게 위축됐기 때문이다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 대책 시행 전인 2025년 5월 10일과 시행 후인 7월 15일을 비교했을 때 수도권 아파트 중위 거래가격은 약 1억6000만원 하락했고 거래량도 73% 감소했다.

한국부동산원 통계에서도 서울 아파트 매매가격은 대책 직후 5주 연속 둔화했으나 6주 만에 다시 상승 폭을 키웠다. 여기에 정부가 지난해 10월 15일 서울 전역과 경기 일부를 토지거래허가구역으로 지정하면서 강남3구(송파·강남·서초구)와 마용성(마포·용산·성동)에 집중됐던 상승세가 외곽 지역으로까지 확산하고 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “규제 정책으로 시장을 안정시키기 쉽지 않은데 6.27 부동산 대책은 전형적인 규제형 정책”이라고 지적했다. 그러면서 “전월세 가격 상승과 풍선효과 등 규제의 역설로 인한 부작용이 많이 발생한 상황이라 규제보다는 공급에 초점을 맞출 필요가 있다”고 말했다.