"세금으로 시장 못 바꾼다"⋯李정부 1년, 매매·전세·월세 '트리플 악재'

이재명 정부 1년 부동산정책 평가 토론회

▲18일 오후 서울 여의도 국회 의원회관 세미나실에서 열린 '이재명정부 1년 부동산정책 평가 및 향후 과제' 세미나. (뉴시스)

이재명 정부 출범 1년을 맞아 현 정부의 부동산 규제 정책이 시장의 자율 조정 기능을 약화하고 매매·전세·월세가 함께 급등하는 부작용을 초래했다는 학계의 진단이 나왔다.

국민의힘 서울시당 주거사다리정상화특별위원회(위원장 김재섭 의원)와 조은희 국민의힘 의원은 18일 오후 국회의원회관 제1 세미나실에서 '이재명 정부 1년 부동산정책 평가 및 향후 과제'를 주제로 토론회를 개최했다.

이날 첫 번째 발제자로 나선 이창무 한양대 도시공학과 교수는 현 시장 상황을 "'문재인 정부의 시즌 2'가 아니라 진보 정부에서의 '부동산 정책 실패 시즌 3의 빨리 보기'라고 표현하고 싶다"고 비판했다.

그는 "(정부가) 시작하자마자 시장의 특히 강남 고가 주택의 가격 상승을 억제하기 위해 굉장히 과도한 금융 대책을 발표했다"며 "우리가 여태까지 경험하지 못했던 6억원 한도의 담보 대출이란 어떻게 보면 극약 처방을 했던 첫 번째 대책(6·27 대책)"이라고 설명했다. 이어 "그것이 제대로 먹혀들어가지 않자 10·15 대책이라는 비싼 아파트에 대해서 담보 대출에 대한 금액을 역진적으로 주는 굉장히 이상한 구도의 대출 규제 선택을 했다"며 "이후 대통령이 직접적인 소셜 미디어 개입이라는 수단을 통해서 다주택자 양도세 중과를 재개하는 이슈가 있었으나, 단기적인 안정세에 그친 상황 속에서 1년 동안의 시장의 불안이 가속화되는 결과가 나왔다"고 진단했다.

특히 이 교수는 실거래가 기반의 주간 변동률을 제시하며 정부의 규제 도입 시점이 적절치 않았다고 지적했다. 그는 "실거래가 지수로 보면 이미 정점을 찍고 안정화가 시작되는 시점이었다"며 "시장의 자동적인 정제 작용을 통해서 안정화될 가능성이 큰 시점에 있어서 너무 강한 규제가 들어가지 않았나 하는 이제 의문을 던질 수밖에 없는 그런 상황"이라고 말했다.

이러한 규제의 부작용이 외곽 지역과 전·월세 시장으로 전가되고 있다는 것이 이 교수의 분석이다. 그는 "타겟은 강남의 고가 아파트였는데 실제 불안은 중저가 아파트 지역과 전·월세 시장에서 나타났다"며 "지금 서울 청년층에서 주거 불안 문제가 계속 파급되는 조짐이 읽히지 않나 판단한다"고 말했다. 특히 "종부세에 대한 징수액이 늘어날 때 현금 흐름을 만들어내야 하는 월세 급등이 함께 발생했다"며 "앞으로 이런 현상이 다시 재연될 가능성이 사실 크다"고 우려했다.

두 번째 발제자로 나선 진장익 중앙대 도시계획부동산학과 교수도 수요 억제 중심 세제 정책의 모순을 분석했다. 그는 도시 경제학적 관점에서 자산 가치 상승의 필연성을 설명하며 "도시 경쟁력은 도시 토지의 가치를 상승시키고 그 토지 가치가 결국 주택 가격을 올려 일으키는 당연한 결과"라며 "정책적으로 이러한 과정을 억제할 수 있는가는 한 번 더 고민할 필요가 있다"고 의문을 던졌다. 특히 세제 정책 한계에 대해 "즉각적으로 시행할 수 있고, 정치적인 상징성이 굉장히 높고, 시장 신호에 대한 효과가 굉장히 빠르고, 세수 확보라는 네 가지의 장점이 있지만, 세금은 시장 구조를 바꾸기보다 경제 주체의 행동 요인을 멈추게 한다"며 "실현 가능성은 크지만 실효성을 따져보면 굉장히 제한적"이라고 평가했다.

특히 양도세 중과 정책에 대해 "투기를 억제한다는 메시지를 강력하게 보내주고 단기적으로는 매매를 감소시켜서 가격을 하락시키는 것을 기대하지만, 실제 현실에서는 공급 곡선이 굉장히 줄어든다"며 "양도세 중과 정책을 펴면 사람들이 집을 팔지 않는다"고 말했다. 이어 "시장에 내놓고 물량이 줄어들기 때문에 결과적으로는 가격이 상승하는 효과가 나타난다"고 짚었다.

다주택자 규제와 실거주 중심 과세의 부작용도 지적했다. 그는 "매매 시장에서는 수요를 억제해 가격을 떨어뜨리는 효과가 분명히 있지만, 실제로 임차 시장을 보면 보호해야 할 취약계층, 무주택자들한테는 전·월세 가격이 굉장히 급등하는 부작용이 있다"고 꼬집었다. 보유세 강화 정책에 대해서도 "현재 우리나라의 대부분 주택을 가지고 있는 사람들은 고령층인데 보유세를 강화하면 이 사람들은 소득이 없는 경우가 많다"며 "세금을 낼 수 없기 때문에 이건 결국 임대료로 전가되고, 그러면 임차인에게 보유세가 전가될 수밖에 없다"고 우려했다.

이에 진 교수는 "지속 가능한 정책을 위해서 관점이 변화됐으면 좋겠고, 그 관점이 공간이 아니라 사람에 초점을 맞췄으면 좋을 것 같다"며 "부동산 세제 정책은 단기 시장 안정에는 일정 부분 효과를 가질 수 있지만, 장기 구조 개혁 없이 반복되면 시장 구조 자체를 변화시키기보다는 거래와 심리를 조정하는 수준에 머무를 가능성이 존재한다"고 했다.