분양시장 '전세 급등' 서울 빼면 먹구름

주산연, 5월 분양전망지수 19.1p ↑…전월 급락 기저 효과
서울만 기준선 이상…"공사비 상승·대출 규제 등 장벽 여전"

▲5월 아파트분양전망지수. (사진제공=주택산업연구원)

서울을 제외한 전국 분양시장에 먹구름이 가시지 않고 있다. 최악의 수준은 벗어났으나 비관론이 월등한 상태다. 대출 규제와 고금리 부담 등으로 수요가 위축돼 적극적인 내 집 마련인 어려운 환경 탓이다.

12일 주택산업연구원에 따르면 주택사업자를 대상으로 조사한 5월 전국 아파트 분양전망지수는 80.0으로 전월 대비 19.1포인트(p) 상승했다. 수도권은 81.1에서 85.6으로 4.5p, 비수도권은 56.6에서 78.8로 22.2p 상승했다.

지수가 대폭 반등했지만 시장 체력 회복보다는 기저효과 영향이 크다. 4월 전국 분양전망지수는 60.9로 전월 대비 35.4p 급락하며 2023년 1월(58.7) 이후 가장 낮은 수준까지 떨어진 바 있다. 분양전망지수는 100을 기준으로 이를 밑돌면 시장을 비관적으로 보는 주택사업자가 더 많다는 의미다.

김유찬 주산연 연구원은 “지난달 비수도권 분양전망지수가 60 밑으로 떨어질 정도로 매우 좋지 않았기 때문에 이번 상승은 급락 후 반등 성격이 강하다”며 “공사비 부담과 대출규제, 고금리 장벽이 여전하다”고 설명했다.

지역별로 보면 서울만 사실상 ‘나 홀로 강세’ 흐름을 보였다. 서울 분양전망지수는 전월 97.1에서 100.0으로 올라 전국에서 유일하게 기준선에 도달했다. 반면 경기와 인천은 각각 81.8, 75.0에 그쳤고 지방 역시 대부분 70~80선에 머물렀다. 전남은 62.5, 제주(68.8)와 강원(70.0)은 70 안팎에 불과했다.

서울의 지수가 상대적으로 높은 것은 최근 전셋값 급등으로 임차 수요가 매매·분양시장으로 이동할 수 있다는 기대감이 반영됐기 때문으로 풀이된다. 한국부동산원에 따르면 4월 셋째 주 서울 아파트 전셋값은 0.22% 상승해 6년 4개월 만에 최대 상승 폭을 기록했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “공급자들은 여전히 비서울 주택시장의 위험이 크다고 판단하고 있다”며 “현재 분양전망지수 흐름은 극단적인 수도권·지방 양극화 현상을 그대로 보여주는 지표”라고 진단했다.

5월 미분양물량 전망지수는 전월 대비 5.9p 오른 100.0을 기록했다. 미·이란 전쟁 장기화로 경기 불확실성, 양도세 중과 시행에 따른 다주택자의 신규 분양 참여 위축 우려 등이 반영된 결과로 보인다.

분양가격 전망지수는 104.7로 전월 대비 0.2p 상승했다. 원자재 가격 상승과 고환율 여파로 공사비 부담이 커진 데다 프로젝트파이낸싱(PF) 금리 상승으로 금융비용까지 확대됐기 때문이다. 분양물량 전망지수는 83.1로 전월 대비 6.6p 하락했다. 사업자들이 신규 분양에 보다 신중한 태도를 보이고 있다는 의미다.

김 연구원은 “전국 준공 후 미분양의 85%가 있는 지방 시장 회복을 위해서는 다주택자 규제 완화 등이 필요하다”며 “현재처럼 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강해지면 지방 주택을 정리하고 수도권 상급지로 이동하는 흐름이 더 심화될 수 있다”고 말했다.