씨 마르는 전세⋯서울 임대차 70%는 ‘월세’ [전세의 종말①]

2월 전국 전세 거래 26% 감소
지난해 전세 비중 40% 아래로
고금리·세부담에 집주인 월세 선호
가격도 고공행진⋯전세대란 현실화

임대차 시장의 근간이던 전세가 빠르게 붕괴하고 있다. 고금리와 대출 규제, 세 부담이 겹치며 집주인은 월세로 돌아서고 세입자는 전세를 포기하는 흐름이 동시에 나타나면서다. 특히 서울은 임대차 계약의 70%가 월세로 채워지며 구조 전환이 현실화됐다는 분석이다.

7일 국토교통부 주택통계에 따르면 2월 전국 주택 전·월세 거래량은 총 25만3423건으로 1년 전보다 8.9% 감소했다. 이 가운데 전세는 7만6308건으로 전년 대비 26% 줄었다. 반면 월세(보증부월세·반전세 포함)는 17만7115건으로 1.1% 증가했다. 전체 거래에서 월세가 차지하는 비중은 68.3%로 1년 새 6.9%포인트(p) 확대됐다. 서울은 70.3%까지 치솟으며 5년 평균(56%)을 크게 웃돌았다.

전세 축소는 단순한 시장 변동을 넘어 구조 변화로 굳어지는 양상이다. 법원 등기정보광장에 따르면 전세 비중은 2018~2020년 59%대에서 2021년 56.2%로 꺾인 뒤 △2022년 48.1% △2023년 45.1% △2024년 42.3% 로 줄었다. 지난해에는 36.8%까지 떨어졌다. 불과 몇 년 사이 전세가 임대차 시장의 중심 지위를 잃은 셈이다.

배경에는 수익 구조의 변화가 자리하고 있다. 금리 상승과 보유세 부담 확대로 집주인들은 목돈을 맡아두는 전세보다 매월 현금이 들어오는 월세를 선호하기 때문이다. 여기에 10·15 대책 이후 실거주 의무가 강화된 데다 6·27 대출 규제로 갭투자에 활용되던 소유권 이전 조건부 전세대출이 차단된 점도 영향을 미쳤다. 임차인 역시 전세사기 여파로 전세를 기피하는 경향이 뚜렷해졌다.

정책과 시장 변화가 맞물리면서 전세난은 더욱 심화되는 모습이다. KB부동산에 따르면 지난달 기준 서울 전세수급지수는 172.41로 2021년 8월(177.04)이후 최고치를 찍었다. 지수가 150을 넘으면 전세난, 180에 근접하면 대란 수준으로 평가되는 점을 감안하면 공급 부족이 심각한 단계에 진입한 셈이다.

함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장은 “전세 매물은 갈수록 부족해지고 전·월세 가격 상승 압력도 지속될 것”이라며 “전년 대비 아파트 입주 물량 감소와 계약갱신청구권 사용 증가 등을 감안하면 전세의 월세 전환 흐름 또한 이어질 가능성이 크다”고 분석했다