집값 11% 뛰었는데 거래량 17% 줄었다 [서울 토허제 1년①]

아파트 매매가격지수 92.58→102.74
8월 거래량 3540건, 전년비 17.2%↓
투기 억제에도 가격 안정 한계 뚜렷

서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 지 1년이 된 가운데 아파트값은 두 자릿수 상승한 반면 거래량은 규제 직전의 반 이상 감소한 것으로 나타났다. 가격 상승과 거래 위축이 엇갈린 만큼 지역별 허가 실적과 집값 변동을 종합적으로 살펴 토허제의 실효성을 점검해야 한다는 지적이 나온다.

13일 한국부동산원에 따르면 10월 첫째 주 서울 아파트 매매가격지수는 102.74로 10·15 대책 직전인 지난해 10월 첫째 주 92.58보다 11% 상승했다.

10·15 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구 등 '3중 규제'로 묶은 주택시장 안정화 방안이다. 특히 토허제는 주택 매입 시 관할 지방자치단체의 허가를 받도록 하고 2년간 실거주 의무를 부과하는 것이 핵심이다. 투기 수요를 차단하고 집값 상승을 안정시키기 위한 조치로 수도권 주택담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한한 6·27 대책과 함께 정부의 대표적인 수요 억제책으로 꼽힌다.

하지만 대책 시행 1년간 서울 아파트값은 상승세를 이어갔다. 대책 시작 약 2개월이 지난 작년 12월 말 매매가격지수는 94.86으로 올랐고 올해 7월 첫째 주에는 기준선인 100을 넘어섰다. 이후에도 오름세가 이어지면서 이달 첫째 주까지 87주 연속 상승해 최장 기록을 경신했다.

집값 상승세와 달리 거래시장은 위축된 모습을 보였다. 본지 의뢰로 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 올해 8월 서울 아파트 매매 거래량은 3540건으로 지난해 같은 달(4277건)보다 17.2% 감소했다. 대책 시행 직전인 지난해 9월(8665건)과 비교하면 59.1% 줄어든 수준이다.

규제 시행 이후 월별 거래량은 등락을 거듭했지만 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 4~5월을 제외하면 대체로 전년 동월 수준을 밑돌았다. 올해 1~3월 월평균 거래량은 5562건으로 전년 동기(6500건)보다 약 1000건 적었다. 이후 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 4월 8665건, 5월 8990건으로 늘었으나 6월 5288건, 7월 5841건으로 다시 감소했다. 특히 6월 거래량은 전년 동월(1만1270건)의 절반에도 못 미쳤다.

거래 위축에는 토허제 확대뿐 아니라 대출 규제와 시장 불확실성 등 여러 요인이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다. 실거주 의무와 금융 규제가 맞물리면서 투자 목적의 주택 매입과 매수자의 자금 조달에 제약이 생긴 영향이다.

이처럼 규제 시행 이후에도 가격 상승과 거래 위축이 이어지면서 토허제의 향후 운영 방향에도 관심이 쏠린다. 10·15 대책으로 지정된 서울 전역과 경기 12개 지역의 토지거래허가구역 지정 기간은 올해 말까지다. 다만 규제 해제 시 단기적으로 집값 상승세가 가팔라질 수 있다는 우려가 있어 지정 기간이 연장될 가능성에 무게가 실린다.

본지 자문위원인 임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 "토지거래허가제는 시장 상황에 따라 탄력적으로 운영돼야 하는 제도지만 집값 불안 우려로 사실상 고정적인 규제로 자리 잡았다"며 "지역별 허가 실적과 집값 변동, 제도의 실효성을 종합적으로 점검할 필요가 있다"고 말했다.