[시론] ‘오피스텔 입찰’ 임대수요부터 살펴야

이주현 지지옥션 전문위원

최근 주거용 오피스텔에 대한 관심이 다시 높아지는 분위기다. 다주택자에 대한 세제와 금융 규제 강화가 예고되면서 추가 주택 매입이 쉽지 않아졌다. 이에 따라 상대적으로 규제 부담이 덜한 오피스텔로 관심이 옮겨가는 모습이다. 여기에 높은 아파트 가격에 대한 부담으로 내 집 마련을 고민하는 일부 실수요자들도 주거용 오피스텔을 대안으로 검토하고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 9월 860건으로 집계된 서울 오피스텔 거래량은 10월부터 1000건을 넘어섰고, 올해 1월에는 1337건을 기록했다. 면적별로 보면 30㎡ 이하 소형 오피스텔이 전체 거래량에서 가장 큰 비중을 차지했다. 다만 최근에는 60㎡ 이상 중대형 오피스텔 거래도 점차 늘어나는 모습이다. 이는 소액 투자 수요뿐만 아니라 실거주 목적의 수요도 함께 유입되기 때문으로 해석된다.

낙찰 후 추가비용 가능성 고려해야

경매시장에서는 2월 서울 용산구 한강로에 있는 전용 50㎡ 주거용 오피스텔이 감정가 7억700만원을 웃도는 가격에 낙찰되기도 했다. 주거용 오피스텔 경매에 대한 관심이 높아지는 만큼 경매 입찰 시 고려해야 할 사항도 알아둬야 한다.

오피스텔 매입 목적이 실거주라 하더라도 입찰가는 임대수익률을 기준으로 산정하는 것이 바람직하다. 오피스텔은 주로 소형 가구 중심의 생활권에 공급되다 보니 학군이나 주거환경 측면에서 아파트보다 선호도가 낮은 경우가 많다. 따라서 가격 상승에 대한 기대보다는 안정적인 임대 수요가 유지될 수 있는지를 먼저 살펴야 한다. 특히 대출을 활용할 계획이라면 적용 금리와 월세 수입을 기준으로 실제 수익률을 꼼꼼히 계산해 보는 과정이 필요하다. 물론 업무지구나 역세권처럼 직주근접 수요가 풍부한 곳에서는 일정 수준의 임대 수익과 가격 상승을 기대할 수 있다. 하지만 기반 수요가 약한 지역일수록 가격 상승률이 기대에 미치지 못할 가능성이 크다.

낙찰 후 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 한다. 경매시장에서 오피스텔을 매입할 경우 사전에 내부 상태를 확인하기란 쉽지 않다. 세탁기나 냉장고 등 기본 옵션으로 제공되는 가전제품의 상태 역시 확인이 어려운 만큼 교체 비용이 발생할 수 있다는 점도 감안해 입찰가를 정하는 것이 안전하다.

평면 구조에 따른 매매가격과 임대료 차이도 정확히 확인해야 한다. 세대 수가 많은 오피스텔일수록 내부 평면이 다양하게 구성되는 경우가 많다. 같은 면적이라도 동과 층, 향에 따라 매매가격과 임대료가 달라지듯 평면 구조에 따라서도 수요자의 선호가 크게 달라진다. 따라서 현장을 방문해 여러 유형의 구조를 직접 확인하고, 경매 물건이 다른 매물과 비교해 어떤 장단점을 갖고 있는지 살펴볼 필요가 있다.

기존단지 여부와 공실률 확인은 필수

주변 공급 상황 역시 중요한 변수로 작용한다. 인근에 신축 오피스텔 공급이 많다면 구축 오피스텔 임대료는 하방 압력을 받을 가능성이 크다. 따라서 주변에 공사 중인 신축 오피스텔이 있는지, 이미 입주한 단지가 있다면 비슷한 면적의 임대료 수준과 공실률을 함께 확인할 필요가 있다.

정리하면 안정적인 임대수요와 임대료·대출금리를 반영한 수익률, 주변 공급 환경 등을 종합적으로 고려해 접근한다면 오피스텔 역시 투자와 실거주 모두에서 의미 있는 선택지가 될 수 있을 것이다.