노도강·금관구도 규제…초강수 3중 규제에 서울·수도권 위축 불가피

▲투기과열지구·조정대상지역 지정(안). (사진제공=국토교통부)

정부가 서울 전역을 부동산 규제 지역으로 묶으면서 상대적으로 집값이 낮은 노·도·강(노원·도봉·강북), 금·관·구(금천·관악·구로)도 강화된 대출 규제를 적용받게 됐다. 이 지역을 포함해 서울 전체는 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘삼중 규제’를 피할 수 없을 전망이다.

이에 따라 수요자들은 수도권·규제 지역에서 집을 살 때 은행에서 빌릴 수 있는 돈이 집값에 따라 달라진다. 그간 예외였던 1주택자 전세대출 이자도 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 스트레스 DSR 하한은 1.5%에서 3.0%로 상향된다. 1억 원이 넘는 신용대출을 보유한 차주의 경우 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다.

국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 15일 이런 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하고 기존 규제 지역인 강남3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 규제 지역으로 지정했다. 그동안 서울과 수도권 등에서 일부 지역이 조정대상지역·투기과열지구으로 동시에 지정된 적은 있지만, 시 전체가 토지거래허가구역까지 묶인 것 이번이 처음이다.

토허구역은 아파트뿐만 아니라 동일단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택도 규제 대상에 포함됐다. 용산구 나인원한남 등 일부 단지의 경우 아파트와 4층 이하 연립주택이 포함돼 있어 고급 연립주택이 대상에서 제외되는 문제를 고려한 조치다.

서울 전역과 경기도 4개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명)은 2023년 1월 조정지역과 투기과열지구에서 풀린 지 2년 9개월여 만에 재지정됐다. 수원·안양·용인시는 2022년 11월 규제 지역에서 풀린 지 2년 11개월 만에 다시 묶였다.

정부가 이처럼 강한 규제를 꺼내든 것은 이재명 정부 출범 이후 6·27 대출규제와 9·7 공급대책 등 두차례의 대책에도 집값 상승세가 여전히 가파르기 때문이다. 일부만 규제하면 인근 지역의 집값이 튀는 ‘풍선효과’도 완전히 잡겠다는 의지의 표명이다.

김규철 국토부 주택토지실장은 “과거 규제 지역을 지정할 때는 단계적으로 확대해가는 방식으로 대책을 발표했지만, 지정 안 된 지역으로 풍선효과가 발생했다”며 “이번에는 넓은 지역을 대상으로 지정하면서 토허제를 같이 지정했기 때문에 효과가 클 것이라고 생각한다”고 말했다.

이번 조치로 규제 지역은 대출 등 금융 규제가 이전보다 강화될 전망이다. 같은 날 열린 금융위원회 ‘긴급 가계부채 점검회의’ 결과 우선 16일부터 시가 기준으로 15억 원 이하 주택은 현행대로 6억 원까지 대출 가능하지만 △15억 초과~25억 원 이하는 4억 원 △25억 원 초과는 2억 원까지 구간별로 주담대 한도가 축소 적용된다. 생활안정자금 목적 주담대와 이주비·중도금 대출은 적용 제외되지만 잔금대출로 전환되는 시점부터는 집값 구간별 한도(6억·4억·2억 원)가 적용된다. 한도 축소의 기준이 되는 ‘주택 시가’는 대출 신청일 기준으로 산정한다.

수도권·규제 지역에서 취급되는 주택담보대출의 스트레스 금리 하한도 1.5%에서 3.0%로 상향된다. 금리 인하기에 자동으로 커지는 대출여력 확대를 차단하기 위한 조치다. 예를 들어 연봉이 8000만 원인 차주가 금리 4%·만기 30년(원리금균등)으로 대출을 받는다고 가정하면 주기형 대출은 5억2000만 원에서 4억8500만 원으로 3500만 원 줄고, 변동형 대출은 4억6900만 원에서 4억 원으로 6900만 원 감소한다. 연소득 1억 원인 차주의 경우 대출 한도가 최대 14.7% 줄어들 전망이다.

신진창 금융위 금융정책국장은 “실제 한도 감소 폭은 소득·기존 부채 구조·적용 DSR 비율·금리 등에 따라 달라질 수 있다”고 설명했다.

이달 29일부터는 수도권·규제지역의 전세대출 이자도 DSR에 포함된다. ‘전세가 상승→갭투자 확대→매매가 상승’으로 이어지는 전이 고리를 차단하기 위한 조치다. 연소득 6000만 원(월 500만 원) 차주가 DSR 40%를 적용받으면 월 상환 한도 200만 원 가운데 전세대출 2억 원(연 4%) 이자 약 66만7000원이 먼저 반영돼 다른 대출(주담대 등)에 쓸 수 있는 월 상환 가능액은 약 133만 원으로 줄어든다. 수도권·규제지역 전세대출 이용 1주택자 약 5만2000명이 규제 영향권에 들게 된다.

금융당국은 은행 건전성 규제도 앞당겨 시행한다. 주담대 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 올리는 조치는 내년 1월 1일부터 적용한다. 주담대 쏠림을 완화하고 기업·자본시장 등 생산적 부문으로 자금 흐름을 유도하기 위한 취지다.

규제지역 지정에 따른 대출규제도 즉시 가동된다. 규제지역 내 주택담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 낮아지고, 전세·신용·중도금·이주비·사업자대출에 대한 제한도 강화된다. 토지거래허가구역에서는 상가·오피스텔 등 비주택 담보대출 LTV도 70%→40%로 축소된다.