전문가 80% "서울 아파트값 상승 지속…지방은 잘해야 보합"[6·27 대책 이후 부동산 시장 전망]

정부의 역대 최고 수준 대출 규제에도 서울 아파트값 강세는 하반기에도 지속될 것으로 전망된다. 최근 서울 집값 급등세를 주도하던 강남 3구(서초·강남·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 상급지의 열기가 식으면서 오름폭이 다소 줄어들 수 있으나 노도강(노원·도봉·강북구)을 비롯한 서울 내 다른 지역의 상승세가 나타나면서 추세가 꺾이지는 않을 것이란 관측이다.

1일 본지가 부동산시장 전문가 10명을 대상으로 설문 조사한 결과 응답자 10명 중 8명이 '하반기 서울 아파트값이 상승할 것'이라고 답했다. 이 중 6명이 '1% 이상~3% 미만'의 오름폭을 전망했다. 2명은 '3% 이상~5% 미만'으로 내다봤다. 나머지 2명은 '보합'(1% 미만 등락)을 예상했다.

이같은 전망은 실제 시장 흐름과도 맞물린다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트값은 최근 21주 연속 올랐고 상반기 상승률은 3.1%(6월 넷째 주 기준)를 기록했다. 오름폭은 5월 첫째 주 0.08%에서 둘째 주 0.1%, 이달 첫 주 0.19%, 둘째 주 0.26%, 셋째 주 0.36% 등으로 계속 확대됐다.

강남권에서 시작된 상승세가 성동구와 마포구, 강동구 등으로 퍼졌다. 6월 넷째 주 강남구(0.84%)와 서초구(0.77%), 송파구(0.88%)는 7년 5개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했고 성동구(0.99%)와 마포구(0.98%)는 2013년 부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 가장 높았다.

경기·인천을 포함한 수도권의 아파트값도 상승 전망이 전체 응답자의 80%를 차지했다. 오름폭은 '1% 이상~3% 미만'이 6명, '5% 이상'이 2명이었다. 2명은 보합을 전망했다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 "6·27대책으로 가격 상승을 주도하던 상급지·준상급지의 급등세가 진정되고 규제 영향을 덜 받는 중저가 단지 또는 외곽 지역은 수요가 유입되면서 가격 회복 흐름이 나타날 것"이라고 분석했다.

지방은 '보합'을 예상한 응답이 7명으로 가장 많았다. 2명은 하락을 전망했다. 예상 내림 폭은 '1% 이상~3% 미만', '3% 이상~5% 미만'이 각각 1명씩이다. '1% 이상~3% 미만 상승'이란 응답도 1명 있었다.

김인만 김인만부동산경제연구소장도 "집을 사려는 사람들은 규제가 나왔다고 가만히 있지 않고 가격이 낮은 다른 지역, 작은 평수로 눈을 돌리기 때문에 전반적인 우상향 흐름은 바뀌지 않을 것"이라며 "지방도 상승 가능성이 열려 있다"고 말했다.

아파트 전세도 강세가 예상된다. 전문가 10명은 모두 하반기 서울 아파트 전세가 상승할 것이라고 응답했다. 오름폭은 7명이 '1% 이상~3% 미만', 3명은 '3% 이상~5% 미만'을 전망했다.

수도권은 8명이 오를 것으로 봤다. 5명이 '1% 이상~3% 미만', '3명이 '3% 이상~5% 미만'을 예상 상승 폭으로 제시했다. 2명은 보합을 택했다. 지방 아파트 전세는 과반인 6명이 '보합'을 전망했다. 3명은 '3% 이상~5% 미만 상승', 1명은 '3% 이상~ 5% 미만 하락'을 내다봤다.

송승현 도시와경제 대표는 "서울은 입주 물량이 부족한 데다 매매가 어려워 전세를 선택해야 하는 수요가 더해지면서 강세를 보일 것"이라며 "하지만 지방은 누적된 미분양 물량 등을 고려하면 전세가 오를 가능성이 크지 않다"고 말했다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "전세 물량 부족으로 전세 시장이 불안해지고 이는 월세 상승으로 이어질 가능성도 있다"고 내다봤다.

또 전문가 10명 중 7명은 하반기가 '내 집 마련의 적기'라고 답했다. 5명은 '이미 적기'라는 견해를 제시했고 2명은 '하반기 중 적기가 올 것'이라고 전망했다.

고준석 연세대 경영대 상남경영원 교수는 “현재 분양가도 아파트 가격도 상승 추세”라며 “시장 상황을 고려하면 자금이 충분한 실수요자는 지금 내 집 마련을 나서는 게 유리해 보인다”고 말했다.

정부의 후속 대책을 지켜본 뒤 결정해야 한다는 응답도 2명 있었다. 앞으로 정부 정책이 더 나올 가능성이 크고 그에 따라 시장 반응도 확인한 후 접근하는 게 바람직하다는 견해다.

주택 유형별로는 역시나 아파트가 가장 유망한 것으로 꼽힌다. 하반기 아파트 가격이 상승할 것이라고 응답한 전문가는 10명 중 7명이었고 빌라는 하락 내지 보합 전망이 6명이었다. 오피스텔은 9명이 보합 또는 하락으로 예상했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "빌라와 오피스텔이 아파트의 대체재이기는 하지만 다주택 규제가 강한 상황에서 아파트를 포기하고 넘어갈 수요가 많지 않을 것"이라며 "비아파트는 보합을 벗어나기 힘들어 보인다"고 분석했다.

부동산원 주택유형별 매매가격지수를 보면 올해 들어 아파트가 1.95%(5월 기준) 상승하는 동안 연립·다세대와 오피스텔은 각각 0.58%, 0.03% 오르는 데 그쳤다.

분양시장은 양극화가 지속될 전망이다. 응답자 10명 중 7명은 '서울·수도권 지역만 활황'을 이룰 것으로 봤고 나머지 3명은 '서울·수도권 주요 지역과 지방 내 선호지역까지' 열기가 뜨거울 수 있다고 전망했다.

부동산R114에 따르면 서울의 1·2순위 청약경쟁률은 지난해 100대 1이 넘었고 올해도 69.2대 1로 70대 1에 육박한다. 하지만 부산(0.4대 1)과 대구(0.5대 1), 광주(0.6대 1), 대전(0.7대) 등 지방 광역시 상당수는 소수점에 머물고 있다.

다만 선호 지역이라도 분양가에 따라 흐름이 차별화될 수 있다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "대출 규제로 중도금·잔금 대출에 대한 우려가 커지면서 고분양가 단지는 청약 수요가 위축될 가능성이 있고 반대로 8억~9억 원대 이하의 중저가 단지는 청약 수요가 몰릴 것으로 보인다"고 말했다.

향후 부동산정책은 새로운 방안보다 기존 정책의 신속한 이행이 더 중요하다는 견해가 많았다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "앞선 두 정부를 거치면서 이미 나올만한 것은 다 나왔기 때문에 더 나올게 없다고 해도 과언이 아니다"라며 "지금은 새로운 정책보다 목표 현실화와 실행 계획 구체화가 필요한 시점"이라고 강조했다.

시장에서는 조만간 정부가 공급 대책을 내놓을 것으로 보고 있다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "공공기관 등이 보유한 유휴 부지와 역세권 사업지구 고밀 개발 계획, 용적률·건폐율 상향 등의 방안이 제시될 수 있다"고 전망했다.

임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수도 "공급 대책을 내놔도 실질적인 입주는 10년 후"라며 "이런 점 때문에 정비사업 활성화 등을 통해 공급이 계속 이어진다는 메시지를 낼 것"이라고 말했다.