▲박대원 상가정보연구소장이 서울 서초구 사무실에서 이투데이와 인터뷰를 하고 있다. 고이란 기자 photoeran@

“요즘 상업용 부동산 시장은 부동산을 성형하는 시대라고 말할 수 있다. 너무 입지에만 집착하는 부동산학적 관점으로 생각하기 시작하면 상가를 갖고도 할 수 있는게 없다. 입지는 발상의 전환으로 얼마든지 창출해낼 수 있는 요소다”

이투데이가 만난 박대원(50) 상가정보연구소장은 일반적인 수익형 부동산 시설 투자자들이 가지고 있는 고정관념에 가까운 인식을 버려야 투자에서 성공할 수 있다고 여러 차례 조언했다. 상당수의 상가 시장 전문가들이 교차로, 횡단보도, 육교, 역세권 등의 입지에 주목하는 것과 달리 수요를 끌어오는 상권과 상가는 사업자 스스로가 개척할 수 있는 여지가 생각보다 많다는 것이다. 박 소장은 주택시장에 이어 상가 시장에까지 전방위적 규제 압박 기조를 보이는 정부가 상가 임대사업자와 임차인을 ‘횡포’라는 이분법적 프레임을 씌우는 것도 올바르지 못한 태도라고 지적한다.

- 손꼽히는 고강도 대책이라는 8·2대책을 위시해 이 정부 들어 주택시장 규제가 많았다. 이로인해 발생한 풍선효과로 수익형 부동산시장의 반사이익이 기대된다는 보도도 많이 나왔다. 실제로 시장에서 체감되는 반사이익이 어느정도 있었는지

“사실은 그렇게 직접적으로 연결되는 반사이익은 없다고 보여진다. 주택시장 규제로 인한 상가 풍선효과 얘기인 참여정부시기인 2006년에도 나왔던 얘기다. 생각해보면 주택시장을 규제한다고 상가 시장의 분양가가 낮아지거나 하는 것은 아니다. 요 근래 상가 시장이 조명받게 된 보다 근본적인 원인은 사회 구조적인 요인에 있다고 본다. 오랜 기간 이어진 저금리 기조로 대출 문턱이 낮아지며 부동산 시장의 투자자가 상당수 유입됐다. 여기에 최근 1인, 2인가구가 급격히 증가하다보니 원룸형 오피스텔 등 소액투자라고 할만한 상품들이 활황세를 띈 것도 있다. 이 밖에도 베이비붐세대의 은퇴 시기가 다가오며 창업수요가 폭발적으로 늘어나고 있다. 창업은 상가시장 활성화에 직접적으로 영향을 미치는 요소가 된다. 이렇듯 여러 요인으로 밝아진 시장전망으로 수익형 부동산 시장 수익률이 은행보다도 높고 다른 상품과 비교해도 우선순위에 놓일만한 가치가 있기에 현재와 같은 시장 흐름이 형성됐다고 보는게 맞는 것 같다”

- 올해 초에 문재인 대통령이 최저임금 상승에 파장에 대한 반대 여론이 일자, 소상공인들의 어려움이 값비싼 임대료에서 기인한다고 언급한 바 있다. 여기에 임대료 상승률도 5%로 규제하는 등 일각에서는 상가 임대인들을 지나치게 옥죄는 게 아니냐는 여론도 있다. 이에 대한 투자자들의 반응들은 어떠하며 임대시장에 대한 최근 정책 기조 어떻게 보는지

“정부가 약자 편에 서는 건 당연하기도 하고, 여러 사람의 상생을 추구하겠다는 취지 자체에는 동감한다. 하지만 상가 투자자들이 횡포나 갑질을 하기위해서 건물을 사는 것은 아닌데 너무 지나치게 나쁜 쪽으로 몰아가는 부분은 아쉽다. 상가 투자자들은 대부분 노후 대비를 위한 수익을 목적으로 투자하는 분들이 많다. 이분들도 사실 안정된 생활을 위해 투자하는 건데 이익 자체를 목적으로 투자하는게 당연하고 맞는 것이다. 생각해보면 임차인인 창업자들도 생계형 창업자가 많지 않나. 임차인도 임대인도 생계를 위한다는 같은 목적을 가지고 있는 것이다. 세상에는 너무 자리가 좋아 경쟁이 치열한 상가도 있지만, 모든 상가가 소위 ‘횡포’를 부릴만큼 입지가 우수하지는 않다. 상가 시장의 구조 자체가 임차인이 잘 돼야 임대사업자도 이득을 볼 수 있게끔 돼 있다. 상가 임대료 억제 정책 기조는 거시적인 가이드라인 차원에서는 이해하지만, 너무 있는자와 없는자의 프레임을 씌우려는 것은 조금 불편하다”

- 현재 시점에 우리 사회에 존재하는 여러 투자처 중 상가 투자가 갖는 특징은 무엇이 있다고 보는지

“먼저 안정성과 수익률이 밸런스를 갖추고 있다는 장점이 있다. 아무리 부동산 시장의 수익률 자체가 차츰 내려가는 경향성이 있다고는 해도, 일반 예금금리에 비해서는 2~3배를 뛰어넘는 수준이라 비교자체가 어렵다. 물론 상가 투자 역시 리스크가 없다고 할 수는 없겠지만 그렇다고 해서 그것이 주식 투자의 리스크에 비할만한 정도는 아니다. 다만 이같은 장점을 누릴 수 있는 건 어느정도 투자가 성공을 이뤘을때의 이야기다. 건물 한 채에 통째로 투자하는 경우에 사실 건물을 관리하는 문제가 상당히 까다롭다. 임대 관리를 업체에 맡기는 경우도 있지만 이때는 수익률이 감소하게 된다. 때문에 투자자 스스로가 상가 투장 대해 얼마만큼의 능력을 가지고 있는지 여부가 높은 수익률과 리스크 회피를 동시에 가져갈 수 있는지를 결정하게 된다”

- 올해의 수익형 부동산 시장을 거시적으로 전망한다면

“맑음이다 흐림이다 이렇게 딱 잘라 말하기는 어렵고, 한동안은 수요와 공급이 균형을 이루는 모양새 일것 같다. 상가 공급자 측면에서는 투자자들의 진입을 다소 위축시키는 요소들이 있다. 금리인상 소식이 들려오고 대출규제 등이 그러하다. 임차 수요 역시 다소간의 이탈이 있을 것으로 보인다. 하지만 전반적으로 제2의 창업 등 사회 구조적인 문제로 시장에 나타날 임차 수요가 지속적으로 예상되고, 아무리 규제가 있다 해도 여전히 예금금리에 비해 상가 투자 수익률이 우위를 점하고 있는 것도 사실이다. 때문에 올해 들어 시장에 큰 태풍이 몰려오기 보다는 균형을 이룰것이라고 전망한다”

- 올해 서울에서 상가 시장 전망이 유망할 것으로 보이는 곳을 몇 군데 꼽는다면 어디가 있나

“예전에는 전도유망한 상권을 꼽을 때 지역을 꼽는 경우가 많은데, 최근에는 상권이 세분화돼 보다 구체적으로 말해야한다. 요즘의 추세라면 가로수길, 세로수길 등의 이름이 붙여지는 골목상권들의 활황이 기대된다”

- 사실 가로수길, 경리단길 같은 골목상권은 유행이 조금 지난 것은 아닌지

“최근의 데이터를 봐도 이런 골목상권들의 임대료가 가파르게 상승하고 있다는 점을 보면 이 골목상권들의 투자가치는 아직도 유망하다. 골목상권들이 왜 뜨기 시작했는지를 살펴봐야한다. 옛날에는 상가를 투자하려고하면 가까워야하고 눈에 잘띄는 곳에 있어야 한다는 물리적 측면을 굉장히 강조했다. 이제는 그렇지가 않다. 요즘엔 가깝고 잘보인다고 해서 무턱대고 아무 가게나 들어가는 경우는 잘 없다. SNS에서 메뉴를 살펴보고 정보를 알아본다음에나 가기 때문에 특별한 목적을 갖고 찾아가는 곳이 아니면 가지 않게 되는 것이다. 골목상권이 바로 이런 부분에서 강점이 있었기 때문에 잘 된 것이다. 이젠 입지가 절대적인 시대가 아니다. 입지 좋은 곳 생각하면 누구나 강남으로 가면 되지만 모든 이들이 강남에 투자할 수도 없고, 전국이 모두 강남이 될 수도 없는 노릇 아닌가. 비교적 임대료가 저렴한 2층, 3층 상가에 투자해 인테리어와 경관 조망을 포인트로 소비자를 끌어오고, 독서실을 커피숍과 혼합한 형태의 서비스를 제공하는 등 발상의 전환으로 공실 상가 투자를 성공한 사례도 많다. 이런 사례를 ‘입지창출’이라고 표현한다. 입지창출로 빈 상가도 얼마든지 맞는 업종을 찾을 수 있는 것이다. 이런 경향을 볼 때 가로수길과 경리단길 이후로 많은 골목상권들이 출현하기도 했지만, 앞으로도 새로운 골목상권들은 계속해서 등장할 거라고 생각한다”

-노후 준비를 위해 수익형 부동산 시장에 뛰어드는 이들이 점차 늘어나고 있다. 신규 투자자들에게 있어 반드시 주의해야할 점 몇 가지 짚어본다면?

“투자에 앞서 시장의 속성을 정확히 이해해야한다. 같은 부동산이라고 해도 아파트 투자로 차익이 발생하는 것과는 전혀 다른 시장이다. 아파트는 교통, 교육, 편의시설 등의 몇 가지 핵심만 봐도 큰 낭패를 보는 일이 없는 반면 상가는 그렇지가 않다. 단순히 상가 주위에 유동인구가 많다고 잘 되는게 아니라 내 상가에 소비수요가 얼마나 될지를 파악하는 상권, 입지 분석이 필요하다. 이걸 잘 하기 위해서는 언제나 보수적인 접근으로 투자가치를 살필 필요가 있다. 무엇보다도 내 상가에 입점할 점포가 무엇인지를 잘 고민해봐야한다다. 내 상가에서 임대료를 지불할 업종이 무엇이 될 것인지를, 잠깐 하다가 나갈 것인지 오랫동안 운영이 지속될 수 있을지에 대해 관심을 갖고 분석해야한다. 한 마디로 결론 내린다면 ‘어떤 목’인지에 목숨걸지말고 ‘어떤 업종’인지에 목숨을 걸어야 성공적인 상가 투자를 이룰 수 있는 시대다”

<박대원 상가정보연구 소장은>

박대원 상가정보연구소장은 지난 2001년부터 부동산 업계에 입문해 2006년 하반기부터 상가정보연구소를 출범시켰고, 현재 10여 년째 수익형 부동산 정보업계에 몸담아 오고 있다. 그 즈음에 군웅할거처럼 생겨난 여러 부동산 정보업체는 상당수가 사라졌지만, 현재까지도 꿋꿋하게 부동산 정보업계에 살아남아 자리를 지킨 몇 안되는 회사인 상가정보연구소를 이끌고 있다. 현재 상가정보연구소는 상가시장 수요조사 및 분석 등을 주요 업무로 진행하고 있으며, 박 소장 역시 상가정보연구소에서 개최하는 투자자 대상 강연 및 세미나 등의 활동을 왕성하게 펼쳐나가고 있다.