입지만 좋으면 비싸도 성공?...수익형부동산 투자 공식 깨진다

이슈가 덜 되거나 분양가 싼 지역에 돈 몰려…상가도 단지형 근린상가 인기

불황기 부동산 시장에 틈새상품으로 각광받던 오피스텔 상가 등 수익형부동산 시장에 변화의 바람이 불고 있다.

강남 등 입지가 좋고 분양가가 비싼 브랜드 오피스텔들을 선호하던 투자자들이 최근 서울 상암동 등 상대적으로 덜 이슈가된 지역이나 공급가격이 저렴한 지역으로 몰려들고 있다.

수도권 일부 지역의 공급과잉이 현실화되면서 비싸도 입지만 좋으면 성공한다는 수익형 부동산 시장 공식이 여지없이 깨지고 그간 공급이 적었던 지역에 뭉칫돈이 쏠리고 있다.

25일 부동산 업계에 따르면 대대적인 광고를 통해 투자자들을 유치해 온 강남 등 역세권이나 대규모 오피스텔들이 경기 불황과 공급과잉, 고분양가 등으로 대거 미분양에 시달리고 있다.

입지만 좋으면 비싸도 팔린다는 공식이 수익형 부동산 시장에서도 깨지기 시작한 셈이다. 반면 상대적으로 공급이 적었거나 분양가가 저렴한 지역에 투자자들의 관심이 늘어나는 추세라는 게 수도권 현지 부동산 관계자의 분석이다.

현지 부동산 중개업소에 따르면 오피스텔의 경우 1군 건설사의 이름을 앞세워 신도시이나 역세권 등 땅값이 비싼 지역에 200가구 이상을 공급하는 형태가 일반적이었다. 하지만 강남이나 분당 등 인기 지역에서도 미분양이 발생하는 등 고전을 면치 못하고 있는 것으로 알려졌다.

특히 평균 연간 임대수익률이 6% 아래로 떨어지면서 투자 메리트가 감소한 탓이 결정적인 요인으로 작용하고 있다는 분석이다.

반면 최근 상대적으로 덜 이슈가 된 지역과 공급가격이 저렴한 곳에 투자자들이 몰리고 있다.

서울 성수동(뚝섬)이 가장 대표적인 지역이다. 서울 성수동은 신분당선 개통과 한강르네상스 등 대규모 개발 호재들로 높은 집값이 형성돼 있지만 오피스텔 공급이 없었던 지역이다.

이 지역(뚝섬) 최초의 오피스텔인 ‘유진오피스텔’의 경우 총 48가구에 불과한 작은 규모에도 최근 분양 개시 일주일만에 70%가 넘는 청약률을 보이고 있는 것으로 알려졌다. 기존의 낡은 원룸의 경우에도 전용면적 26~33㎡ 기준 1000만원에 월세 60만~80만원의 높은 임대료가 형성돼 있다보니 저렴한 가격에 새 오피스텔에 수요자들이 몰렸다는 분석이다. 뚝섬 일대의 집값은 3.3㎡당 1200만~1300만원에 이를 정도로 가격이 높지만 강남이나 도심과 가까원 소형 주택 수요가 풍부하다는 게 현지 부동산 업소의 분석이다.

서울 상암동 주변도 저평가된 곳으로 꼽힌다. 상암DMC를 중심으로 풍부한 직장인 임차수요가 가장 큰 장점이라는 분석이다.

먼저‘동아미디어센터’와 맞닿은 2-2지역에 공급된 도시형생활주택 ‘유진빌’은 준공된지 2주만에 50%의 계약이 성사된 것으로 알려졌다. 초역세권이 아니지만 분양가 수준을 낮추고 20가구의 소량만 공급한다는 분양 전략이 효과를 발휘했다는 분석이다.

또다른 수익형부동산 상품인 상가도 비싸고 입지가 좋으면 성공한다는 기존 투자공식이 깨진지 오래다. 판교 광교 등 명품 신도시로 불리는 지역에서 참패를 맛본 사례가 이를 방증한다는 분석이다. 투자자들이 몰리던 ‘단지내 상가’도 일부지역에서 고전하고 있는 것으로 알려졌다.

이에 반해 수도권 곳곳에 대단지 아파트를 배후에 두고 있는‘단지형 근린상가’들은 인기 상종가를 치고 있다.

용인 신봉지구의 파크 프라자가 가장 대표적인 사례가 되고 있다.

이 상가는 반경 500미터 이내에 3000가구가 넘는 아파트단지가 있고 대로변에 위치하며 횡단보도와 버스정류장을 끼고 있는 전형적인 단지형 근린상가.

이에 별다른 광고 전략 없이 높은 분양률을 기록하고 있는 것으로 알려졌다.

전문가들은 신문광고나 인터넷을 통해 홍보되지 않는 흙 속의 진주와 같이 곳곳에 숨어 있는 알짜 수익형 부동산들의 경우 분양가가 저렴하고 임차수요가 풍부한 지역에 위치하기 때문에 연간 7% 이상의 수익률을 확보할 수 있다고 말한다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원은 “오피스텔이나 상가는 화려한 외형과 건설사 브랜드보다 실수익률이 가장 중요한 평가조건”이라며 "광고를 많이 하는 현장보다 공급이 상대적으로 적었던 지역을 중심으로 발품을 팔다보면 좋은 수익형부동산을 발견할 수도 있다”고 조언했다.