강남부터 거래 얼었다…서울 아파트 매매 10건 중 9건 ‘비강남’

강남3구 거래 비중 16.1%→9.1% 급락
비강남권 상대적으로 덜 줄어…거래 비중 90.9%
9억원 이하 거래 54.3%…중저가 중심으로 재편

▲(사진=AI 생성)

서울 아파트 거래가 급격히 위축된 가운데 강남·서초·송파 등 강남 3구의 거래 감소세가 두드러진 것으로 나타났다. 고가주택이 몰린 강남 3구의 거래가 상대적으로 더 크게 줄면서 전체 서울 아파트 거래에서 비강남권이 차지하는 비중은 90%를 넘어섰다. 대출 규제와 세제 불확실성이 겹치면서 상급지 쏠림 현상이 주춤하고 중저가 지역으로 수요가 이동하는 모습이다.

7일 함영진 우리은행 부동산리서치랩장(본지 자문위원)이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과, 서울 아파트 매매 거래량은 올해 1월 5373건에서 4월 8659건, 5월 8962건까지 늘었다가 6월 5289건, 7월 5800건으로 감소했다. 4일 집계 기준 8월 거래량은 2322건이다. 아직 실거래 신고기한이 남아 있지만 현재까지 7월보다 약 60% 적다.

4~5월 거래량 증가는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 집중된 영향으로 풀이된다. 세 부담이 커지기 전에 주택을 처분하려는 다주택자들이 움직이면서 거래가 일시적으로 증가했다.

이후 분위기는 빠르게 냉각됐다. 수도권·규제지역의 주택가격별 주택담보대출 규제와 가계대출 총량 관리, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR), 규제지역 주택담보인정비율(LTV) 하향 등 대출 규제가 누적된 데다 세제 개편을 둘러싼 불확실성과 기준금리 인상까지 겹치면서 매수자와 매도자 모두 관망세로 돌아섰다는 분석이다.

특히 강남 3구의 거래 위축이 두드러졌다. 서울 전체 아파트 거래에서 강남 3구가 차지하는 비중은 1월 12.9%에서 4월 15.2%, 5월 16.1%까지 높아졌다. 하지만 이후 빠르게 낮아져 8월에는 9.1%로 연중 최저 수준까지 떨어졌다.

반면 성북·중랑 등 상대적으로 가격이 낮은 지역은 거래 감소폭이 강남 3구보다 작았다. 이에 따라 서울 전체 거래에서 강남 3구를 제외한 지역이 차지하는 비중은 8월 90.9%까지 높아졌다. 비강남권 거래가 크게 늘어난 결과라기보다 강남권 거래가 더 빠르게 위축되면서 나타난 현상이다.

가격대별 거래에서도 비슷한 흐름이 나타났다. 9억~15억원 아파트의 거래 비중은 1월 31.8%에서 8월 26.6%로 낮아졌고, 15억원 초과 주택도 같은 기간 21.07%에서 19.08%로 감소했다.

반면 3억~6억원 거래 비중은 16.97%에서 21.32%로 확대됐고, 3억원 이하도 3.39%에서 5.12%로 높아졌다. 9억원 이하 아파트의 거래 비중은 1월 47.1%에서 8월 54.3%로 7.2%포인트 상승했다.

대출 규제로 자금 조달 여력이 줄어들면서 상대적으로 금융 부담이 작은 중저가 아파트로 실수요가 이동한 것으로 풀이된다. 강남 3구는 과세 강화 가능성과 대출 규제로 상급지 쏠림 현상이 주춤한 반면, 비강남권은 전·월세 가격 불안과 매물 부족에 더해 상대적으로 대출 활용 여지가 있어 수요 감소폭이 작았다는 분석이다.

향후 서울 아파트 거래시장도 당분간 위축된 흐름을 이어갈 가능성이 크다. 부동산 세제 개편안의 최종 형태가 확정되지 않은 데다 추가 기준금리 인상 가능성도 남아 있어 매수자와 매도자 간 희망가격 격차가 단기간에 좁혀지기 어렵다는 전망이다.

함 랩장은 "가을·겨울 서울 아파트 시장의 향방은 세제 개편안 확정 시점과 추가 금리 결정 여부, 가을 주택 임대차 시장의 불안 정도 등에 좌우될 것"이라고 말했다.