‘전월세 안심신탁’, 집주인 움직일까⋯“세제 혜택 더해 참여 유인”

최인호 HUG 사장 "안정적 월 수입 원하는 임대인 상당"

▲최인호 HUG 사장이 20일 HUG 서울서부지사에서 '전월세 안심신탁' 제도에 대해 설명하고 있다. (사진제공=HUG)

정부가 전세사고 예방과 주거사다리 확충을 위해 ‘전월세 안심신탁’ 도입을 추진하는 가운데 임대인 참여 여부가 제도 안착의 관건이라는 지적이다. 월세보다 수익률이 높지 않아 집주인을 끌어들이기 쉽지 않을 것이란 우려가 적지 않다. 이에 제도를 맡아 운영하는 주택도시보증공사(HUG)는 임대소득세 감면과 맞춤형 인센티브 등을 더해 참여를 유도한다는 방침이다.

최인호 HUG 사장은 20일 HUG 서울서부지사에서 열린 전월세 안심신탁 설명회에서 "목돈을 한 번에 받는 것보다 안정적인 월 수입을 원하는 임대인 수요가 상당히 있다고 본다"며 이처럼 밝혔다.

전월세 안심신탁은 공공기구가 전세금을 직접 관리·운용하는 제도다. 임차인은 전세 거주와 보증금 보호 효과를 누리고 임대인은 안정적인 월세 수준의 수익을 확보할 수 있도록 한 새로운 형태의 주거 지원이다.

구체적으로 전월세 안정화기구와 임대인, 임차인이 3자 계약을 체결한 뒤 임차인이 전세금을 기구에 예치하면 기구가 이를 운용해 발생한 수익을 임대인에게 지급하는 방식이다. 전세금 예치와 운용, 반환 업무는 HUG가 위탁받아 수행한다. HUG는 임차인의 전세보증금을 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 등에 투자해 주택 공급으로 이어지는 선순환 구조를 구축한다는 구상이다.

HUG에 따르면 전세가격이 2억원인 서울 연립·다세대 주택의 경우 전월세 안심신탁을 이용하면 임차인은 매달 은행 대출이자 약 53만원만 부담하게 된다. 같은 조건에서 월세를 낸다고 가정하면 74만원을 지출해야 한다는 계산이 나오는 만큼 주거비를 대폭 줄일 수 있다.

동일한 상황에서 임대인은 전세보증금을 직접 받는 대신 신탁을 통해 매달 약 73만원의 수익을 얻을 수 있다. 월세를 놓아 받을 수 있는 74만원보다 1만원가량 적지만 월세 미납 위험이 없고 공실이 발생하더라도 최대 2개월간 월 수익을 지원받을 수 있다는 게 HUG의 설명이다. 여기에 HUG는 임대소득세 감면 등 세제 지원을 추진해 임대인의 참여 유인을 높인다는 방침이다.

최 사장은 "임대인에게 전세가의 4.5% 수익을 지급한다고 하면 전월세전환율보다는 낮을 수 있지만, 보증료가 없어지고 임대소득세 감면 등이 더해지면 실질적인 수익률 차이는 상당 부분 좁혀질 수 있다"며 "개인과 임대사업자 모두 충분한 참여 유인이 있을 것"이라고 기대했다.

그러면서 "임대사업자의 경우 유형별로 맞춤형 인센티브를 준비하고 있다"며 "임대소득세 부담을 낮추는 방안은 관계부처와 상당 부분 협의가 진행됐다"고 말했다. 이어 "구체적인 수치는 9월 임대인 모집 전까지 확정할 예정"이라고 덧붙였다.

대규모 건설임대사업자의 참여를 끌어내기 위한 유동성 지원 방안도 검토한다. 건설임대사업자는 임대보증금을 다른 사업장의 사업비나 기존 임차인의 퇴거자금 등으로 활용하는 경우가 많아 신탁에 맡기면 자금 운용에 제약이 생길 수 있어서다. HUG는 자체 금융 기능을 활용해 이 같은 유동성 문제를 보완하는 방안을 검토하고 있다.

다만 지방은 서울과 달리 전월세전환율이 5%를 웃도는 지역이 적지 않아 참여 유인이 더욱 떨어질 수 있다는 시선도 있다. 전월세 안심신탁의 예상 수익률인 4.5% 안팎을 넘어서는 사례가 많아 직접 월세를 놓는 편이 유리할 수 있어서다.

이에 대해 최 사장은 "지방도 전·월세 시장이 형성된 대도시가 있고 임대인 수요가 충분히 있을 것으로 본다"며 "우선 임대인과 임차인 모집 상황을 지켜본 뒤 지방의 높은 전월세전환율을 고려한 별도의 인센티브 방안을 마련해 나갈 계획"이라고 덧붙였다.

신탁 자금을 투자해 수익을 내는 구조인 만큼 원금 손실 가능성에 대한 우려에 대해서도 선을 그었다.

그는 "원금 보전이라는 절대적인 원칙 아래 신탁 자금을 운용할 것"이라며 "수익을 극대화하기보다는 안정적인 수익을 확보하는 게 목적"이라고 강조했다. 아울러 자금 운용 실적에 따라 임대인의 월 수익이 변동되는 구조도 아니라고 설명했다.