월세는 전세로, 전세금은 공공이 관리…정부 ‘전월세 안심신탁’ 추진

HUG 전세금 예치 등 위탁업무
임차인 주거비 부담 낮추고
임대인엔 월세형 수익 제공

▲(사진=AI 생성)

정부가 전세사기 우려와 월세 부담 증가에 대응하기 위해 시중 월세 주택을 전세로 전환해 공급하는 '전월세 안심신탁' 사업을 추진한다. 공공기구가 전세금을 직접 관리·운용해 임차인은 전세 거주와 보증금 보호 효과를 누리고, 임대인은 안정적인 월세 수준의 수익을 확보할 수 있도록 한 새로운 형태의 주거지원 제도다.

국토교통부는 20일 '8·13 주택 신속공급 방안' 후속 조치로 전월세 안정화기구를 활용한 전월세 안심신탁 사업을 도입한다고 밝혔다.

전월세 안심신탁은 전월세 안정화기구와 임대인, 임차인이 3자 계약을 체결한 뒤 임차인이 전세금을 기구에 예치하면 기구가 이를 운용해 발생한 수익을 임대인에게 지급하는 방식이다. 전세금 예치와 운용, 반환 업무는 주택도시보증공사(HUG)가 위탁받아 수행한다.

임차인은 월세 대신 전세 형태로 거주할 수 있어 주거비 부담을 줄일 수 있다. 정부는 시중 전월세전환율이 연 5~6% 수준인 반면 전세대출 금리는 연 3~4% 수준인 만큼 비용 절감 효과가 있을 것으로 보고 있다. 또한 전세금을 공공기구가 직접 관리하고 반환을 책임져 전세사기 위험을 차단할 수 있다고 설명했다.

임대인 역시 월세 연체나 공실 위험 없이 안정적인 수익을 확보할 수 있다. 안정화기구는 예치된 전세금을 기반으로 주택공급활성화펀드를 조성해 HUG 보증부 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등에 투자하고, 이를 통해 발생한 연 4% 수준의 수익을 임대인에게 지급할 계획이다.

등록 임대사업자의 경우 임대보증금 반환보증 가입 의무가 면제돼 보증료 부담도 줄어든다. 정부는 임대인 참여를 확대하기 위해 세제 지원 방안도 마련했으며, 서울 등 규제지역에서 지방으로 이주하는 참여 임대인에게는 주택연금 수급을 허용하는 방안도 추진할 예정이다.

사업 대상은 시세 20억원 이하 주택으로 우선 제한된다. 주택 유형에는 별도 제한을 두지 않으며 일반 임대인과 임차인을 대상으로 공모를 통해 참여자를 모집한다. 다만 전세금 규모가 과도하거나 위반건축물 여부 등 기본적인 적격성 검증은 거칠 예정이다.

참여를 원하는 임차인은 버팀목 전세자금대출이나 시중은행 전세대출을 활용해 보증금을 마련할 수 있다. 전세금 반환보증이나 전세대출보증 가입도 별도로 하지 않아도 된다.

국토부는 임대인이 먼저 신청한 뒤 임차인을 모집하는 방식과 임대인·임차인이 사전에 조건을 협의한 뒤 함께 신청하는 방식을 병행할 계획이다. 이와 함께 LH 매입임대주택 일부를 활용해 내년 500가구 규모의 시범사업도 추진한다.

구체적인 사업 절차와 수익률, 약정 내용 등은 9월 말 사업 공고를 통해 공개된다. 이후 10월부터 신청 접수를 받고 11월부터 3자 약정 체결과 계약금 예치를 진행해 연말부터 순차적으로 입주를 지원할 예정이다.

김이탁 국토부 1차관은 "전월세 안정화기구를 통해 임차인은 전세금 반환 위험을, 임대인은 월세 연체 부담을 덜고 안심하고 임대차 계약을 체결할 수 있을 것"이라며 "현재 방식 뿐만 아니라 임대차시장 건전화를 위한 다양한 계약 방식도 검토하겠다"고 말했다.