총량규제 완화해도 잔금 걱정⋯한도 변수·대출 문턱 ‘여전’

일부 신축 아파트 잔금대출, 총량 제외 유력 거론
디에이치방배 등 대출한도 LTV 적용 기준 미정
주요 은행, 신용대출·마통 가계대출 조이기 지속

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

금융당국이 가계대출 총량관리로 인한 실수요자 피해를 줄이기 위해 일부 잔금대출을 총량 규제에서 예외로 두는 방안을 추진한다. 잔금대출 공급 여력은 늘어날 전망이지만 은행들의 자체 대출 조이기가 이어지는 데다 개인별 대출 규제도 그대로 적용되는 만큼 입주예정자의 자금 마련 부담이 완전히 해소되기는 어려울 것으로 보인다.

9일 금융권에 따르면 금융위원회는 이달 발표할 부동산 금융 종합대책에 잔금대출 등 일부 실수요자 대출을 은행별 가계대출 총량관리 대상에서 제외하는 방안을 검토 중이다. 지난해 6·27 대책 이전 입주자모집공고가 이뤄진 신축 아파트의 잔금대출을 제외하는 방안이 유력하게 거론된다.

5대 은행의 집단대출 잔액은 7월 말 148조2426억원으로 3월 말(145조9777억원) 이후 4개월 연속 증가세다. 4월 2201억원, 5월 5311억원, 6월 8606억원, 7월 6531억원 각각 늘었다. 중도금대출과 신축 아파트 잔금대출은 통상 사업장 단위의 집단대출 형태로 취급된다.

하반기에는 약 26조원 규모의 잔금대출 수요가 예상된다. 특히 대규모 입주단지가 몰리는 시기에 집단대출 수요가 한꺼번에 집중될 가능성이 있다.

집단대출을 포함한 가계대출의 빠른 증가세 속에 은행권의 총량 관리가 강화되면서 대규모 입주단지에 배정된 잔금대출 한도가 빠르게 소진되는 사례가 최근 잇따랐다. 이에 금융당국은 지난달 28일 주요 은행들을 불러 잔금대출이 원활하게 공급될 수 있도록 협조를 요청했다.

금융당국의 요청에 은행들은 입주가 임박한 대단지에 잔금대출 물량을 추가로 배정했다. 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)은 수원 매교역 팰루시드에 총 5000억원의 잔금대출 한도를 마련했다. KB국민·신한·하나은행은 9월 입주 예정인 디에이치방배에도 1000억원씩 배정했고 우리은행과 NH농협은행도 공급 규모를 검토하고 있다.

다만 잔금대출이 은행별 총량관리 대상에서 제외되더라도 아파트를 분양받은 입주예정자들이 필요한 자금을 모두 빌릴 수 있는 것은 아니다. 총량관리 예외는 은행의 대출 공급 여력을 넓혀주는 차원일 뿐, 개별 차주의 실제 대출 가능액은 소득과 기존 부채, 총부채원리금상환비율(DSR), 주택담보인정비율(LTV), 적용되는 경과규정과 은행 자체 심사 등에 따라 달라진다. 이미 중도금대출을 받은 입주예정자도 잔금 시점에 산정된 주담대 한도가 예상보다 적다면 부족분을 별도로 마련해야 한다.

디에이치방배의 경우 대출한도를 산정하는 세부 기준이 은행별로 아직 확정되지 않았다. 이곳은 분양가상한제가 적용돼 분양가와 시세 간 차이가 큰 만큼 분양가와 감정가 중 어느 가격을 기준으로 삼느냐에 따라 차주별 대출 가능액이 좌우된다. 하나은행은 감정가의 50%를 기준으로 주택구입 실수요금액 범위 내에서 제공할 방침이며, KB국민은행 등은 세부 기준을 검토하고 있다.

기존처럼 감정가를 기준으로 1인당 대출 가능액이 커지면 한정된 사업장별 배정 한도 안에서 대출받을 수 있는 입주예정자 수가 줄어들 수 있다. 반대로 분양가를 기준으로 한도를 보수적으로 산정하면 개별 입주예정자가 마련해야 할 자기자금 부담이 커진다.

잔금대출만으로 부족한 자금을 다른 대출로 메우기도 쉽지 않다. 주요 은행들이 주택담보대출과 신용대출을 동시에 조이고 있어서다. 하나은행은 11일부터 마이너스통장 최대 한도를 기존 1억원에서 5000만원으로 낮춘다. 이에 따라 5대 은행의 마이너스통장 최대 한도는 모두 5000만원으로 제한된다. 하나은행은 비대면 주담대 신규 취급을 중단한 데 이어 변동금리형 주담대 신규 취급도 제한할 예정이다.

은행권 관계자는 “실수요자 공급 차원에서 집단잔금대출이 총량에서 제외된다면 은행이 대출 여력이 늘어나겠지만, 실수요자를 정의하기가 쉽지 않은 것도 사실”이라며 “정부 기조에 따라 최대한 안정적으로 금융공급이 유지될 수 있도록 관리할 방침”이라고 말했다.