빌딩 팔아 배당하고 새 부동산 투자…리츠도 '리밸린싱' 승부수

제이알 사태 이후 리츠지수 15%대 하락
자산 매각·특별배당·신규 편입 잇따라
스폰서 리츠 중심 우량자산 확보 경쟁

▲여의도 증권가

제이알글로벌리츠 사태 이후 상장 리츠(REITs·부동산투자회사) 시장의 투자심리가 위축된 가운데 리츠들이 자산 매각과 신규 자산 편입을 통해 반등을 모색하고 있다. 고금리와 자산가치 하락 우려로 주가 부진이 이어지자 보유 자산을 정리해 현금을 확보하거나 우량 자산으로 포트폴리오를 재편하는 움직임이 확산하는 모습이다.

28일 한국거래소에 따르면 KRX 부동산리츠인프라 지수는 제이알글로벌리츠가 기업회생절차를 신청한 4월 27일 이후 15.39% 하락했다. 제이알글로벌리츠 사태로 해외 부동산 리츠의 유동성 위험이 부각되면서 리츠 전반에 대한 투자심리가 급격히 식은 탓이다.

시장 불안이 커지자 리츠들은 하반기 자산 리밸런싱을 통해 돌파구를 찾는다. 기존 자산 매각을 통해 차익을 실현하고, 확보한 자금을 특별배당이나 신규 자산 투자에 활용하는 방식이다. 단순히 배당 수익률에 기대기보다 자산 매각과 재투자를 통해 포트폴리오 경쟁력을 높이려는 전략으로 풀이된다.

코람코더원리츠는 여의도 하나증권빌딩 매각을 완료하고 약 3180억원의 매각 차익을 확보했다. 회사는 오는 10월 이사회를 열고 11월 특별배당을 실시할 예정이다. 매각 성과를 주주에게 환원한 뒤 리츠를 청산하기로 했다.

코람코라이프인프라리츠는 현대차그룹 보유 부동산을 신규 편입했다. 이번 자산 편입은 현대차가 보유한 전국 11개 사업장을 유동화하는 프로젝트다. 자동차 판매 사옥과 하이테크센터 등 안정적인 임차 수요를 갖춘 자산을 담아 포트폴리오를 넓혔다.

신한서부티엔디리츠와 NH프라임리츠는 기존 자산 매각 자금을 재투자와 주주환원에 활용한다. 신한서부티엔디리츠는 나인트리호텔 동대문을 810억원에 매각하고, 이 돈으로 신라스테이 마포 추가 지분을 취득할 예정이다. 2027년 상반기에는 주당 약 450원 이상의 특별배당도 계획 중이다. NH프라임리츠는 서울스퀘어 지분 매각으로 확보한 약 410억원의 투자원본을 하나금융그룹 강남사옥 투자에 재투입하기로 했다.

이지스자산운용 계열 리츠도 자산 재편에 나섰다. 이지스레지던스리츠는 미국 인디애나주 소재 ‘Chauncey Square’ 신규 편입을 완료했다. 또 누디트 홍대 회수금 90억원과 여유 현금 13억원을 활용해 이달 말까지 제주의 ‘맹그로브 제주시티’ 매입을 마무리할 예정이다. 이지스밸류플러스리츠는 청휘빌딩 매각 우선협상대상자를 선정하며 자산 회수 작업을 진행 중이다.

우량 자산을 확보하려는 움직임도 이어졌다. 한화리츠는 서울역 오렌지센터를 편입하며 운용자산(AUM)을 2조1000억원 규모로 확대했다. 그룹 계열 자산을 기반으로 포트폴리오 안정성을 높이는 전략이다. 삼성FN리츠는 FN타워 잠실 편입에 이어 NH올원리츠가 보유했던 에이원타워 당산을 인수한다. 자산 매입가는 1630억원으로 평당 약 1900만원 수준이다. 8월 거래 종결을 목표로 한다. 현재 임대율은 100%이며, 주요 임차인은 삼성생명서비스 등 삼성 금융계열사로 전체의 87.3%를 차지한다.

리츠업계에서는 자산 리밸런싱 성과가 하반기 주가 차별화의 핵심 변수가 될 것으로 본다. 이혜진 대신증권 연구원은 “시장 우려와 달리 리츠 섹터 전반의 조달 환경은 비교적 안정적으로 유지되고 있다”며 “다수 리츠가 신규 자산 편입과 차환 목적의 자금 조달에 성공했다”고 짚었다. 이어 “오피스 선순위 담보대출 금리가 4% 후반대에 진입한 상황에서도 높은 신용등급의 스폰서 리츠는 3%대에 자금을 조달하고 있어 우량 스폰서 리츠에 대한 신뢰와 경쟁력은 여전히 유효하다”고 말했다.