'똘똘한 한 채' 세제 손본다…보유세·양도세 실거주 중심 재편

종부세 주택 수 대신 가액 기준 과세 검토…초고가 1주택 공제도 손질
비거주 장특공제 최대 40% 축소·폐지 거론…23일 부동산 대토론회 분수령

▲지난해 종합부동산세 결정세액의 87%가 상위 10% 납세자에게 집중됐다. 개인 종부세 납부자 중에서는 60세 이상 고령층이 인원과 세액에서 모두 절반 이상을 차지했다. 은퇴 세대 자산이 부동산을 중심으로 형성된 영향으로 분석된다. 7일 국세청 국세통계포털에 따르면 지난해 토지와 주택을 포괄한 종합부동산세 결정세액(개인+법인)은 4조8565억원으로 집계됐다. 이 가운데 상위 10% 납세자의 결정세액은 4조2420억원으로 전체의 87.3%를 차지했다. 연령대별로는 노령층 쏠림이 두드러졌다. 지난해 개인 종부세 납세자는 54만8177명, 결정세액은 1조3195억원이었다. 이 가운데 60세 이상 납세자는 28만4950명으로 전체의 52.0%를 차지했다. 60세 이상이 낸 종부세액은 7530억원으로 전체 개인 종부세액의 57.1%에 달했다. 이날 송파구 한 공인중개사사무소에 세금 관련 안내문이 게시돼 있다. (신태현 기자 holjjak@)

정부가 초고가 주택과 실거주하지 않는 주택에 대한 세제 혜택을 줄이는 방향으로 부동산 세제 개편에 나선다. 보유 단계에서는 종합부동산세 과세 기준을 주택 수에서 가액 중심으로 바꾸는 방안이, 매각 단계에서는 비거주 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 축소하거나 폐지하는 방안이 검토되고 있다.

12일 관계 당국에 따르면 정부는 23일 이재명 대통령이 주재하는 부동산 대토론회를 거쳐 이르면 이달 말 세제개편안을 발표할 예정이다. 보유세율과 실거주·비거주 1주택 및 다주택자 간 과세 차등, 초고가 주택 기준, 장특공제 개편 등이 주요 쟁점으로 꼽힌다.

현행 종부세는 인별로 합산한 공시가격에서 기본공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 산출한다. 기본공제는 1세대 1주택자가 12억원, 다주택자가 9억원이다.

세율은 2주택 이하에 0.5∼2.7%, 3주택 이상에는 0.5∼5.0%가 적용된다. 주택 수에 따라 중과 여부가 갈리다 보니 보유 주택의 총가액이 같더라도 ‘30억원짜리 1채’를 가진 사람이 ‘10억원짜리 3채’를 가진 사람보다 종부세를 적게 내는 역전 현상이 발생할 수 있다.

정부가 주택 수보다 보유한 주택의 총가액을 기준으로 세 부담을 정하는 방안을 검토하는 배경이다. 고가주택 한 채로 수요가 몰리는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 완화하기 위해 초고가 1주택에 대한 과세를 강화하는 방안도 논의될 전망이다.

▲서울 아파트값이 4월 넷째 주에도 상승세를 이어갔다. 6월 30일 한국부동산원에 따르면 4월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.14% 올랐다. 상승폭은 전주 대비 0.01%포인트 줄었다. 강남3구 가운데 강남구는 0.02% 하락하며 10주 연속 약세를 보였지만, 낙폭은 0.04%포인트 축소됐다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 소진되면서 일부 매도 호가가 소폭 오른 영향으로 풀이된다. (고이란 기자 photoeran@)

1세대 1주택자에게 적용되는 종부세 세액공제도 손질 대상으로 거론된다. 현행 제도에서는 고령자·장기보유 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 적용하지만 공제 금액에는 상한이 없고 실제 거주 여부도 따지지 않는다.

이에 따라 초고가 주택을 보유하면서 실제로는 다른 곳에 거주하는 경우에도 상당한 공제를 받을 수 있다는 지적이 제기돼 왔다. 정부는 공제 요건에 실거주 여부를 반영하거나 초고가 주택에 대해서는 공제 혜택을 제한하는 방안을 검토할 것으로 보인다.

다만 초고가 주택의 기준을 어디에 둘지는 핵심 쟁점이다. 공시가격 30억∼40억원 등 특정 금액을 기준으로 정할 경우 기준선 안팎에서 세 부담이 크게 달라지는 문턱효과가 발생할 수 있기 때문이다.

종부세 과세표준을 정할 때 적용하는 공정시장가액비율 조정 여부도 관심사다. 이 비율은 2018년 80%에서 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%까지 높아졌지만 2022년 60%로 낮아진 뒤 현재까지 유지되고 있다.

주택을 팔 때 적용되는 양도세 장특공제도 실거주 중심으로 재편될 전망이다.

현재 1세대 1주택자는 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 1년에 4%씩, 최대 40%씩 공제받아 합산 최대 80%의 장특공제를 적용받을 수 있다. 실제로 거주하지 않고 장기간 보유만 해도 최대 40%의 공제 혜택을 받을 수 있는 구조다.

정부는 이 같은 비거주 장기보유 공제를 줄이고 실거주 기간에 따른 공제 비중을 높이는 방안을 검토하고 있다.

현재 거론되는 방안은 보유·거주 기간에 각각 최대 40%를 적용하는 공제 구조를 ‘보유 20%·거주 60%’ 또는 ‘보유 0%·거주 80%’ 등으로 바꾸는 것이다.

정부 관계자는 “가령 장특공제 보유·거주 공제를 각각 0%·80%로 할지, 아니면 20%·60%로 할지 등 여러 조합이 있을 것”이라며 “이와 관련한 의견을 들어볼 것”이라고 말했다.

보유 기간 공제를 아예 없앨 경우 ‘장기보유특별공제’라는 명칭을 ‘장기거주소득공제’ 등으로 바꾸는 방안도 거론된다. 초고가 주택에 대해서는 장특공제 혜택을 추가로 줄이는 방안도 논의 대상이다.

종부세와 양도세 개편의 공통된 방향은 주택 수나 단순 보유 기간보다 실제 거주 여부와 주택 가액을 더 중요하게 반영하는 것이다. 실거주 1주택자는 보호하되 초고가 주택과 비거주 장기보유자에 대한 세제 혜택은 줄이는 방식이다.

다만 보유세와 양도세를 동시에 손질할 경우 세 부담이 한꺼번에 커지고 매물이 잠기는 부작용이 나타날 수 있어 시행 시기와 정책 조합도 함께 검토될 전망이다. 장특공제 개편에는 일정한 유예기간을 두거나 빨리 매도할수록 유리하도록 제도를 설계하는 방안도 거론된다.

정부는 23일 부동산 대토론회에서 주요 쟁점을 논의한 뒤 이를 세제개편안에 반영할 것으로 보인다.

한 조세전문가는 “이번 개편 논의의 핵심은 1주택자를 일률적으로 우대하던 방식에서 벗어나 실제 거주 여부와 자산 가치를 함께 보겠다는 것”이라며 “초고가 비거주 1주택에까지 동일한 세제 혜택을 주는 것이 과세 형평성에 맞는지 다시 따져보겠다는 의미”라고 설명했다.